Typische Haftungsfallen für den WEG-Verwalter

Legt man als Maßstab die Anzahl der gerichtlichen Entscheidungen in den letzten Jahren zu Grunde, scheinen die Verwalterhaftungsfälle erheblich zugenommen zu haben. Grund hierfür dürften nicht nur die erhöhten gerichtlichen Anforderungen an die fachliche Qualifikation von WEG-Verwaltern sein, sondern auch die zunehmende Sensibilität und das gestiegene Wissen der Wohnungseigentümer um die Möglichkeit einer Schadensersatzhaftung des Verwalters.

Das Wohnungseigentumsgesetz enthält für sich keine Bestimmungen über die Haftung des Verwalters. Auch im Übrigen gibt es keine Sondervorschriften. Maßgeblich sind damit die allgemeinen zivilrechtlichen Haftungsregelungen. Eine Haftung des Verwalters kommt damit unter vertraglichen und deliktischen Gesichtspunkten oder aber auch auf Grund einer Vertretung ohne Vertretungsmacht in Betracht.

I. Vertragliche Haftung

Neben seinen ausdrücklich im Verwaltervertrag vereinbarten Verpflichtungen hat der WEG-Verwalter auf jeden Fall die gesetzlich in den §§ 24, 27 und 28 WEG zwingend normierten Aufgaben zu erfüllen. Letztere werden auch ohne ausdrückliche Erwähnung Inhalt des Verwaltervertrages.  Haftungs- und Verschuldensmaßstab ist § 276 BGB: Der Verwalter hat damit wie jeder andere Vertragsschuldner auch Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten.  

Hinweis: Maßstab ist die Sorgfalt, die ein durchschnittlicher und gewissenhafter Verwalter unter den Umständen des konkreten Vertragsverhältnisses aufgewandt hätte. Der WEG-Verwalter muss sich die zumindest Standart gehörenden Kenntnisse kaufmännischer, technischer und rechtlicher Art verschaffen und erforderlichenfalls im Wege der Fortbildung aktualisieren. Die Haftungskriterien sind dabei stets gleich unabhängig davon, ob es sich um ein Verwaltungsunternehmen oder aber einen sog. „Kleinverwalter“ handelt.

Eine Haftung des Verwalters kommt insbesondere in Betracht, wenn

  • es zu Formverstößen im Rahmen der Versammlungseinladung oder der Versammlungsleitung kommt;
  • er eine unübersichtliche, unvollständige und unverständliche Jahresabrechnung erstellt und die Unklarheiten erst durch ein Gutachten oder die Einschaltung weiterer Fachkräfte behoben werden können;
  • er die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung falsch einschätzt, eine fehlerhafte Beschlussvorlage zur Beschlussfassung stellt oder schuldhaft die Anfechtbarkeit von Beschlüssen verursacht;
  • er nicht rechtzeitig für die Durchführung notwendiger Instandsetzungsmaßnahmen im Bereich des Gemeinschaftseigentums sorgt;
  • er Rechnungen von Werkunternehmern begleicht, obwohl die entsprechende Forderung auf einer mangelhaften Werkleistung beruht;
  • er die Wohnungseigentümer nicht vor Ablauf der Gewährleistungsfrist auf Baumängel am Gemeinschaftseigentum hinweist und diesen hieraus ein Schaden erwächst.

Beachte: Ein besonderes Maß an Sorgfalt schuldet in diesem Zusammenhang der Verwalter, der das Bauwerk als Bauträger selbst errichtet hat. Die Praxis der Bauträger, sich selbst oder aber ein Tochter- oder Schwesterunternehmen in der Teilungserklärung als ersten Verwalter zu bestimmen, ist also nur vordergründig vorteilhaft.

  • er ohne für ausreichende Liquidität zu sorgen Verbindlichkeiten zu Lasten der Gemeinschaft auflaufen lässt

Beachte: Das sog. Hausgeldinkasso gehört zu den wichtigsten Aufgaben des Verwalters. Die Vollmacht, Zahlungsrückstände ggf. auch gerichtlich geltend zu machen, sollte bereits mit dem Verwaltervertrag erteilt werden. Spätestens nach drei Monaten Zahlungsausstand sollte ein Verwalter in jedem Falle die Titulierung der Forderungen gegenüber dem säumigen Wohnungseigentümer veranlassen. Kommt es andernfalls zu Zahlungsausfällen in Folge einer späteren Insolvenz, die bei rechtzeitigem oder zweckmäßigem Vorgehen hätten vermieden werden können, haftet der Verwalter.

Die Aufzählung ist selbstverständlich nicht abschließend. Haftungsrelevante Probleme lauern im Bereich der gesamten Verwaltungstätigkeit.

II. Vertretung ohne Vertretungsmacht

Ein weiterer Bezugspunkt für die Haftung ist die Überschreitung seiner gesetzlichen oder vertraglichen Vertretungsmacht. Vergibt der Verwalter etwa einen Auftrag an einen Dritten, ohne von der Eigentümergemeinschaft durch entsprechenden Beschluss ermächtigt zu sein, droht eine Haftung aus § 179 BGB.
Hauptanwendungsfall in diesem Zusammenhang ist der Bereich der Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter insoweit verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Der Verwalter sollte sich jedoch bewusst machen, dass er grundsätzlich nur die Aufgabe hat, eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über etwaig erforderliche weitere Maßnahmen herbeizuführen und Beschlüsse auszuführen; die Entscheidung über Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen fällt demgegenüber in den Kompetenzbereich der Gemeinschaft. Der Verwalter sollte gerade bei bautechnischen Sanierungen tunlichst vermeiden, Aufträge in Eigenregie vorzubereiten oder aber vorschnell zu vergeben.  

III. Deliktische Haftung

Selbstverständlich kommt eine Haftung des Verwalters auch dann in Betracht, wenn er einen Wohnungseigentümer oder aber einen Dritten verletzt oder dessen Eigentum schädigt. Von wesentlicher Bedeutung für die Verwalterhaftung sind insbesondere die Verkehrssicherungspflichten. Der Verwalter ist nämlich neben den Wohnungseigentümer für den verkehrssicheren Zustand der Wohnungseigentumsanlage verantwortlich.  Der Verwalter besitzt hier eine Garantenstellung und hat häufig eigenverantwortlich Mängel und Gefahrenquellen im Bereich des Gemeinschaftseigentums hausinnen- und außenseitig in gebotener Eile beseitigen zu lassen (z.B. an Aufzugsanlagen, Spielgeräten, Treppen, Geländen, Dächern, Beleuchtungsanlagen, Stolperschwellen, etc.). Er hat je nach Einzelfall unter Umständen auch kontinuierlich eigene Kontrollen des Gemeinschaftseigentums durchzuführen oder die Eigentümer auf den Abschluss von Wartungsverträgen hinzuweisen.

Hinweis: Überträgt der Verwalter – wie im Regelfall – zulässigerweise die Verkehrssicherungspflicht auf einen anderen, bedarf es einer klaren Absprache, die die Sicherung der Gefahrenstelle zuverlässig garantiert. Mit der wirksamen Übertragung beschränkt sich die Verkehrssicherungspflicht des Verwalters auf eine Kontroll- und Überwachungspflicht, wobei er jedoch grundsätzlich darauf vertrauen darf, dass der Dritte den ihm übertragenen Verpflichtungen auch nachkommt, solange nicht konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, die dieses Vertrauen erschüttern. Der Verwalter kann sich im deliktischen Bereich entlasten, wenn er nachweisen kann, dass er den Dritten sorgfältig ausgewählt und ausreichend überwacht hat.

Einen häufigen Streitpunkt bilden im Zusammenhang mit der Delegation von Verkehrssicherungspflichten die Hausmeisterverträge. Der Verwalter sollte sich davor hüten, einen Vertrag mit dem Hausmeister im eigenen Namen abzuschließen. Hierdurch erhöht er seine Haftungsgefahr unnötig. Wird der Hausmeistervertrag demgegenüber mit dem Verband WEG geschlossen, haftet der Verwalter grundsätzlich nicht für das Fehlverhalten des Hausmeisters. Er ist dann nicht Vertragspartner des Hausmeisters, so dass dieser auch nicht sein Erfüllungsgehilfe ist.

IV.  Auswirkung von Entlastungsbeschlüssen

Der Tagesordnungspunkt „Entlastung des Verwalters“ ist auf der ordentlichen Eigentümerversammlung absolut üblich, so dass darüber meistens routinemäßig Beschluss gefasst wird. Nur die wenigsten Wohnungs-/Teileigentümer wissen, dass diese Entlastung im Gesetz nicht vorgesehen ist, mithin der Verwalter darauf eigentlich keinen Anspruch hat. Noch weniger bekannt sind die Wirkungen eines entsprechenden Beschlusses: Rechtsfolge ist ein Verzicht der Wohnungseigentümer auf etwaige – nicht aus einer Straftat herrührende – Ersatzansprüche gegen den Verwalter. Die Entlastung steht somit der späteren Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen entgegen.

Beachte: Die Entlastungswirkung bezieht sich allerdings nur auf Ansprüche, die den Wohnungseigentümern zum Beschlusszeitpunkt bekannt waren oder die für sie bei sorgfältiger Prüfung erkennbar waren. Der Entlastungswille der Wohnungseigentümer ist im Einzelfall sorgfältig zu ermitteln.

Zu beachten ist schließlich, dass ein Entlastungsbeschluss etwaige individuelle Schadensersatzansprüche eines einzelnen Eigentümers nicht berührt.  

V. Haftungsausschlüsse bzw. Haftungsbeschränkungen

Um der Haftungsgefahr zu entgehen, enthalten zahlreiche Verwalterverträge Haftungsbeschränkungen, die jedoch vielfach unwirksam sind. Ob in Verwalterverträgen überhaupt der Haftungsmaßstab begrenzt werden kann, ist fraglich. In erster Linie denkbar ist eine zulässige Haftungsbeschränkung dann, wenn es sich um einen sog. Individualvertrag handelt. Dies bedeutet, dass die einzelnen Regelungen zwischen der Gemeinschaft bzw. einem beschlussweise ermächtigten Organ der Gemeinschaft und dem Verwalter im Einzelnen ausgehandelt sind. Die Anforderungen an eine derartige Individualvereinbarung sind jedoch äußerst hoch und werden nur im Ausnahmefall angenommen. Aushandeln im Sinne der Rechtsprechung setzt sich aus zwei Komponenten zusammen, nämlich der ernsthaften Bereitschaft, Vertragsbedingungen inhaltlich zur Disposition zu stellen und der realen Möglichkeit auf Seiten des Vertragspartners, die Vertragsbedingungen zu beeinflussen. „Aushandeln“ bedeutet folglich mehr als nur „Verhandeln“. Handelt es sich demgegenüber – wie in aller Regel – um einen sog. Formularvertrag, so sind Einschränkungen der Haftung zu Gunsten des Verwalters kaum möglich. In jedem Falle unwirksam ist die weit verbreitete Klausel, wonach „die Haftung des Verwalters auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt“ ist. Auch eine summenmäßige Haftungsbeschränkung (ohne Einschränkung des Verschuldensgrades) zum Beispiel auf bestimmte Höchstsummen ist unzulässig, ebenso der Ausschluss für mittelbare Schadensfolgen.

VI. Versicherungsschutz

Aus den vorstehend genannten Gründen empfiehlt sich für jeden Verwalter dringend der Abschluss und die Aufrechterhaltung einer ausreichenden Vermögensschadensversicherung. Nur so kann das eigene Haftungsrisiko abgesichert werden.

Beachte: Eine Verwalter-/ Vermögensschadenhaftpflichtversicherung deckt nur die Haftungsfolgen aus sog. positiven Vertragsverletzungen, also schlecht erfüllten Hauptpflichten bzw. verletzten Nebenpflichten. Vor Vermögensschäden, die dem Verwalter durch sein Personal zugefügt werden, bietet sich der Abschluss einer sog. Vertrauensschaden-Versicherung an. Ebenfalls denkbar ist der Abschluss einer Bürobetriebshaftpflichtversicherung.

Deckungsschutz für Personen- und Sachschäden, die ein Verwalter im Rahmen seiner Aufgaben Eigentümern und Dritten gegenüber schuldhaft verursacht, bietet letztlich nur eine sog. Eigentümerhaftpflichtversicherung, also eine Versicherung der Eigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Versicherungsnehmer ist hier die gesamte Gemeinschaft, mitversichert auch der Verwalter. Auf Abschluss einer solchen Versicherung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung hat ein jeder Verwalter zu drängen.

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