Die WEG als Verbraucher – Konsequenzen für die Wirksamkeit der Regelungen im Verwaltervertrag

Tritt eine Wohnungseigentümergemeinschaft einem Dritten oder tritt ein Dritter – z. B. der Verwalter – der WEG gegenüber, stellt sich die Frage, ob letztere Verbraucher im Sinne von § 13 BGB ist und ihr damit die verbraucherschützenden Vorschriften zu Gute kommen.

Grundsätzlich gilt als Verbraucher lediglich eine natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu einem Zwecke abschließt, der weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann. In mehreren aktuellen Entscheidungen, u.a. auch durch das OLG München sowie das Landgericht Nürnberg-Fürth, wurde die Verbrauchereigenschaft der WEG bejaht.

Beachte: Die Gerichte kommen dabei zu dem Ergebnis, dass eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch dann Verbraucher sein kann, wenn ein Mitglied der Gemeinschaft ein Unternehmer ist.

Folge dieser Rechtsauffassung ist, dass Verwalterverträge, die als Formularverträge ausgestaltet sind, mithin für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert und zur mehrfachen Verwendung beabsichtigt sind, einer umfassenden Inhaltskontrolle unterliegen. Dies führt zur Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen insbesondere dann, wenn sie den Vertragspartner, mithin die WEG, entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen oder aber eine Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

Unter anderem folgende, häufig in Verwalterverträgen verwendete Klauseln, wurden in den maßgeblichen Entscheidungen für unwirksam erklärt:

1. Ladung: Es genügt der Versand an die letzte Adresse des Eigentümers

Begründung: Die Fiktion des Zugangs einer Erklärung von besonderer Bedeutung ist unzulässig. Die Einladung zur Eigentümerversammlung ist eine Erklärung von besonderer Bedeutung in diesem Sinne.

2. Instandhaltung und Instandsetzung: Der Verwalter darf die erforderlichen Maßnahmen veranlassen.

Begründung: Die Entscheidung über Art und Umfang von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen obliegt der Eigentümergemeinschaft. Eine Übertragung dieser Entscheidung auf ein anderes Organ ist nur durch eine Vereinbarung, mithin einen Vertrag aller Eigentümer zulässig.

3. Vertragsabschlüsse: Der Verwalter darf im Rahmen seiner Verwaltungsaufgaben im Einvernehmen mit dem Verwaltungsbeirat Verträge abschließen bzw. kündigen.

Begründung: Auch der Vertragsabschluss liegt in der ausschließlichen Kompetenz der Eigentümer-versammlung. Zudem fehlt eine Begrenzung der mit den eingeräumten Verwaltungsbefugnissen verbundenen Kostenbelastung. Die Klausel schafft zu Lasten der Gemeinschaft ein nicht überschaubares finanzielles Risiko.

4. Vollmacht: Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB.

Begründung: Eine Befreiung des Verwalters von dem Verbot, im Namen der Gemeinschaft mit sich selbst Verträge abzuschließen, ist unangemessen.  

5. Vollmacht: Befugnis zur Erteilung von Untervollmachten  

Begründung: Verwalterleistungen sind grundsätzlich „in Person“ zu erbringen. Eine unbeschränkte Übertragungsbefugnis in Formularverträgen ist unzulässig.

6. Außerordentliche Eigentümerversammlung: Der Verwalter erhält ein Sonderhonorar von netto 300,00 €.

Begründung: In der Klausel fehlt eine Einschränkung der Zusatzvergütungspflicht für den Fall, dass es zu einer weiteren Eigentümerversammlung aus Gründen kommt, die der Verwalter zu vertreten hat.  

7. Verkürzte Aufbewahrungspflicht: Der Verwalter darf alle Verwaltungsunterlagen aus laufender Verwaltung nach fünf Jahren vernichten.  

Begründung: Die handels- und steuerrechtlichen Vorschriften sehen eine 6- bzw. 10-jährige Aufbewahrungspflicht vor. Diese Vorschriften sind für Eigentümergemeinschaften entsprechend anzuwenden. Eine Befugnis zur vorzeitigen Aktenvernichtung verstößt deshalb gegen zwingendes Recht und ist damit nichtig.

8. Haftung: Die Verwalterhaftung ist auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit sowie einen Höchstbetrag pro Schadensfall und Schadensjahr beschränkt.  

Begründung: Ein Haftungsausschluss für einfache Fahrlässigkeit wird als unangemessen angesehen, weil sich der Verwalter hierdurch von der Verletzung seiner gesetzlichen Kardinalpflichten freizeichnet. Auch eine höhenmäßige Begrenzung ist unangemessen.

Fazit:

Die Diskussion über die Verbrauchereigenschaft einer WEG kann derzeit sicherlich noch nicht als abgeschlossen betrachtet werden. Eine höchstrichterliche Entscheidung steht noch aus. Bis dahin sollten Verwalter jedoch vorsorglich davon ausgehen, dass ihre Verträge mit der WEG einer sehr viel engeren und schärferen Klauselkontrolle unterstellt werden.

Auf die Formulierung von Verwalterverträgen ist deshalb größte Sorgfalt zu verwenden.

In aller Regel erfolgt eine gerichtliche Überprüfung bereits mit Anfechtung des Beschlusses über die Genehmigung des Verwaltervertrages bzw. die Ermächtigung zum Abschluss dieses Vertrages. Selbst wenn dieser Beschluss jedoch nicht angefochten wird, bleibt eine Überprüfung der Unwirksamkeit einzelner Klauseln auch noch nachträglich im Rahmen einer Feststellungsklage oder aber nach Anwendung einer solchen Klausel in der Praxis möglich. Der Verwalter muss also weiter zittern.

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