Wann sind dem WEG-Verwalter die Kosten des Beschlussanfechtungsverfahren aufzuerlegen?

In der Praxis werden wohnungseigentumsrechtliche Verfahren häufig deshalb notwendig, weil der Verwalter bzw. der Versammlungsleiter diese durch eine falsche Rechts- oder Sachbehandlung ausgelöst hat. Mit der WEG-Novelle wurde nun erstmals im Gesetz die Möglichkeit verankert, dem Verwalter unter bestimmten Voraussetzungen die Kosten des gerichtlichen Verfahrens aufzuerlegen. Diese Möglichkeit bestand zwar schon nach altem Recht, jedoch wurde praktisch von ihr eher zurückhaltend Gebrauch gemacht.

Fall:

Ein Wohnungseigentümer beantragt die Ungültigerklärung des Beschlusses über die Genehmigung des Wirtschaftsplans. Er wendet u.a. ein, die Einzelwirtschaftspläne enthielten falsche Umlageschlüssel. Darüber hinaus seien falsche Miteigentumsanteile angegeben. Schließlich sei der Beschlussgegenstand nicht hinreichend mit der Einladung zur Versammlung angekündigt worden. Das Gericht gibt der Klage umfänglich statt. Fraglich ist, wer die Prozesskosten zu tragen hat.

Entscheidung:

Das Amtsgericht Strausberg wendet in seiner Entscheidung vom 11.03.2009 die Regelung des § 49 Abs. 2 WEG konsequent an und stellt fest:

Veranlasst ein Wohnungseigentumsverwalter durch sein grob fahrlässiges Verhalten eine Anfechtungsklage, so trägt er die Prozesskosten auch dann, wenn er nicht Partei des Rechtsstreites ist. Das grob fahrlässige Verhalten kann in der fehlerhaften Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung, der unbestimmten Bezeichnung des Gegenstands zur Beschlussfassung, der fehlerhaften Erstellung eines Wirtschaftsplans und/oder in der Missachtung der Gemeinschaftsordnung liegen.

Anmerkung/Praxishinweis:

Mit § 49 Abs. 2 WEG wurde eine Vorschrift eingeführt, nach der dem Verwalter die Kosten des Verfahrens auferlegt werden können, wenn und soweit die Tätigkeit des Gerichtes durch ihn veranlasst worden ist und ihn ein grobes Verschulden trifft. Wann diese Voraussetzungen vorliegen, wird die Rechtsprechung zu klären haben. Erste Entscheidungen liegen bereits vor.
Danach hat der Verwalter in folgenden Fällen die Verfahrenskosten zu tragen:

  • Bei der Erstellung der Jahresabrechnung wird ein falscher Kostenverteilungsschlüssel zu Grunde gelegt. Die Abstimmung wird mit nicht zutreffenden Stimmrechtswertigkeiten durchgeführt.
  • Der Verwalter erkennt bei der Abstimmung über den Bestellungsbeschluss und den Abschluss eines Verwaltervertrages zu eigenen Gunsten rechtswidrig Stimmrechtsvollmachten nicht an oder verwendet ihm erteilte Vollmachten.
  • Der Verwalter beteiligt sich an der Abstimmung über seine Entlastung oder die Genehmigung der Abrechnung trotz eines bestehenden Stimmrechtsverbots.
  • Das Zustandekommen eines Beschlusses wird verkündet, obwohl die vertraglich oder gesetzlich vorgesehenen qualifizierten Mehrheiten nicht erreicht wurden.

Ein Lichtblick für die Verwalter besteht in der zwischenzeitlich mehrheitlich anerkannten Beschwerdebefugnis. Zwar kann grundsätzlich die Kostenentscheidung eines Urteils nicht isoliert angefochten werden. Im Falle des § 49 Abs. 2 WEG soll dies dennoch statthaft sein. Ein WEG-Verwalter kann sich deshalb auch ohne gesetzliche Regelung gegen eine belastende Kostenentscheidung währen. Die Beschwerde ist binnen einer Frist von zwei Wochen einzulegen.

Praxishinweis: Von der Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung des Verwalters wird der entstehende Schaden nicht gedeckt. Gegenstand dieser Versicherung ist nämlich die Inanspruchnahme des Verwalters durch einen Dritten. Durch eine belastende Kostenentscheidung des Gerichtes kommt es jedoch zu einem Eigenschaden, der vom Versicherungsumfang ausgeschlossen ist.

Ein Kostenrisiko des Verwalters bleibt im Übrigen auch dann, wenn das Gericht keine belastende Entscheidung vornimmt, obwohl die Voraussetzungen dafür vorliegen. Die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen in Form der Verfahrenskosten durch die Wohnungseigentümer bleibt in solchen Fällen nämlich auch im Nachgang weiterhin möglich. Auf den Grad des Verschuldens kommt es dann nicht an. Es reicht auch einfache Fahrlässigkeit des Verwalters. Etwas anderes ist nur anzunehmen, wenn das Gericht ausdrücklich eine Anwendung des § 49 Abs. 2 WEG prüft und dann zum Ergebnis gelangt, dass die Regelung keine Anwendung findet. Es kommt dann zu einer Rechtskrafterstreckung.

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