Wasserschaden im Sondereigentum: Was muss der Verwalter unternehmen?

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Der Verwalter haftet für schuldhafte Pflichtverletzungen im Rahmen von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Fraglich ist jedoch, was der Verwalter zu veranlassen hat, um seiner Verpflichtung gerecht zu werden.

Fall:

Der Mieter eines Wohnungseigentümers mindert die Miete, weil in der Küche vom Balkon her Schimmelflecken auftreten. Die im Juni 2001 erfolgte Anzeige des Mieters hat der Wohnungseigentümer sofort an den WEG-Verwalter weitergeleitet.
Dieser meint wiederholt, die Ursache der Wasserschäden liege in einer vom Voreigentümer eigenmächtig angebrachten Balkonüberdachung, und sieht auch in drei Eigentümerversammlungen keine Veranlassung, eine Beschlussfassung der Eigentümer über die weitere Behandlung des Wasserschadens herbeizuführen. Erst im April 2003 beschließen die Wohnungseigentümer eine Mängelbeseitigung, die sich bis Ende 2003 hinzieht, lehnen jedoch die Erstattung von Mietausfall ab.
Der Wohnungseigentümer verlangt vom Verwalter den Mietausfall von ca. 3.200 Euro ersetzt.

Entscheidung:

Mit Beschluss vom 15.05.2006 hat das OLG München zu Lasten des Verwalters entschieden und folgendes festgestellt:

Bei Feuchtigkeitsschäden in einer Wohnung, deren Ursache im gemeinschaftlichen Eigentum liegen kann, hat der Verwalter unverzüglich das Erforderliche zu unternehmen, um die Schadensursache festzustellen. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, so haftet er für den Schaden des betroffenen Wohnungseigentümers auch dann, wenn die Schadensursache ungeklärt bleibt oder sich nachträglich herausstellen sollte, dass sie ausschließlich im Sondereigentum liegt.

Anmerkung/Praxishinweis:

Treten am gemeinschaftlichen Eigentum Mängel oder Schäden auf, so ist die Instandsetzung oder Schadensbeseitigung zwar in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer. Den Verwalter treffen aber Überwachungs-, Kontroll- und Hinweispflichten. Seine Pflicht erstreckt sich namentlich auch darauf, Mängel und Schäden am Gemeinschaftseigentum zu ermitteln sowie nach Ursache und Umfang festzustellen und anschließend nach Information der Eigentümergemeinschaft eine Beschlussfassung herbeizuführen. Die Verpflichtung zur Ermittlung von Mängeln und Schäden betrifft gerade auch solche Ursachen, die im Sondereigentum auftreten, wenn es auch nur möglich ist, dass diese im Gemeinschaftseigentum liegen.

Aber: Von selbst, d.h. ohne vorherige Beratung in der Gemeinschaft, muss der Verwalter allerdings keine direkten Aufträge zur Schadensbeseitigung vergeben. Dies gilt auch für die Beauftragung eines Sachverständigen, sofern nicht sein Verwaltervertrag ihm diese Verfahrensweise erlaubt. Die Ausführung von Instandsetzungsmaßnahmen obliegt dem Verwalter erst im Rahmen der Durchführung von Beschlüssen. Andernfalls droht ein eigenes (Haftungs-) Kostenrisiko.

Etwas anderes gilt natürlich dann, wenn nur durch sofortige Schadensbeseitigungsmaßnahmen eine Vergrößerung des Schadens verhindert werden kann, die technische Situation (z.B. Sturmschaden oder Rohrbruch) also kein Warten zulässt.

Praxishinweis: Der geschädigte Wohnungseigentümer sollte sich aber nicht nur auf die Verwalterhaftung verlassen, sondern selbst auf eine Beschlussfassung der Gemeinschaft zur Schadensbeseitigung hinwirken. Wird der Antrag abgelehnt, muss er im Zweifel durch Beschlussanfechtung durchgesetzt werden.

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