Muss die Eigentümerversammlung im näheren Umkreis der Wohnanlage stattfinden?

Bei Kapitalanlage- oder Ferienobjekten wohnt oft die Mehrzahl der Wohnungseigentümer nicht in der Anlage oder in ihrer näheren Umgebung. Deshalb laden viele Verwalter zur Eigentümerversammlung an einen

Ort, der in einiger Entfernung von der Wohnanlage liegt und für die auswärtigen Eigentümer leichter zu erreichen ist – etwa ein Flughafen- oder Bahnhofshotel. Verständlich ist auch, dass selbst nutzende Eigentümer mit dieser Vorgehensweise nicht einverstanden sind.

Fall:

Es geht um die Versammlung einer Eigentümergemeinschaft, deren Mitglieder überwiegend außerhalb des Ortes der Anlage wohnhaft sind (sog. Kapitalanlageobjekt). Zum Ort der Eigentümerversammlung ist in der Gemeinschaftsordnung nichts geregelt. Es fehlt auch an ergänzenden Vereinbarungen oder Beschlüssen.
Der Verwalter beraumt eine Eigentümerversammlung nicht in der Gemeinde an, in der die Wohnanlage liegt, sondern an einem Ort, der für die auswärtigen Eigentümer leichter zu erreichen ist.
Gegen einen in dieser Versammlung gefassten Beschluss, setzt sich ein in der Anlage wohnhafter Eigentümer mit der Begründung zur Wehr, die Teilnahme an der Versammlung sei ihm aufgrund der Entfernung nicht zumutbar gewesen.

Entscheidung:

In seinem Beschluss vom 06.01.2006 hat das OLG Köln dieser Praxis eine Absage erteilt, denn:

Wohnungseigentümerversammlungen haben, und zwar auch dann, wenn die Mehrheit der Wohnungseigentümer außerhalb des Orts der Anlage wohnhaft ist, im näheren Umkreis der Wohnanlage stattzufinden, also dort, wo ein redlicher Wohnungseigentümer sie billigerweise erwarten darf.

Anmerkung/Praxishinweis:

Die eigentliche rechtliche Problematik liegt darin, dass Beschlüsse formell fehlerhaft sind, wenn bei der Einberufung der Versammlung Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verletzt werden. Werden die Beschlüsse daraufhin angefochten, sind sie für unwirksam zu erklären. Etwas anderes gilt nur dann, wenn mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit festgestellt werden kann, dass der betreffende Beschluss auch bei ordnungsgemäßem Vorgehen inhaltsgleich gefasst worden wäre.

Bei Fragen des Versammlungsortes berücksichtigt die Rechtsprechung das zum Kernbereich des Wohnungseigentums gehörende Recht jedes Wohnungs-eigentümers, an allen Versammlungen mit zumutbarem Aufwand teilnehmen zu können. Im Mittelpunkt steht dabei die Überlegung, dass Versammlungen an dem Ort stattzufinden haben, an dem man sie billigerweise erwarten darf. Dies ist der nähere Umkreis der Wohnanlage. Denn auswärtige Wohnungseigentümer müssen von vornherein mit einer Anreise zum Versammlungsort rechnen. Die selbst nutzenden Wohnungseigentümer hingegen können darauf vertrauen, dass Versammlungen in der Nähe der Anlage stattfinden. Dies gilt auch dann, wenn die Mehrzahl der Wohnungseigentümer nicht in der Nähe der Anlage wohnhaft ist.

Praxistipp: Eine „auswärtige“ Eigentümerversammlung kann durchaus sinnvoll sein. Wenn neunzehn von zwanzig Eigentümern in Bayern wohnen, wäre es unsinnig, die Eigentümerversammlung am Ort der Wohnanlage – etwa Baden-Baden – stattfinden zu lassen. In einem solchen Fall sollten die Eigentümer durch Vereinbarung oder Beschluss regeln, dass zukünftige Eigentümerversammlungen in Bayern stattfinden. Eine solche Regelung wird in der Rechtsprechung allgemein für zulässig erachtet.

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