Wann ist ein Umlaufbeschluss wirksam?

Nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes sind Beschlüsse grundsätzlich in einer Versammlung zu fassen, ausnahmsweise ist eine Beschlussfassung im schriftlichen Verfahren zugelassen. Man spricht in diesen Fällen von einem sog. Umlaufbeschluss, der der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Nach wie vor bereitet die richtige Durchführung einer Beschlussfassung im Umlaufverfahren jedoch Probleme.

Fall:

Ein Wohnungseigentümer will seine Loggia „verkleiden“, also wohl verglasen lassen. In der Versammlung wird sein Antrag auf Zustimmung abgelehnt. Der Verwalter wird dennoch beauftragt, von allen Wohnungseigentümern eine „Meinungsabgabe“ einzuholen.
Der Verwalter verschickt Stimmzettel mit der Überschrift „Abstimmung im schriftlichen Verfahren". Er gibt zunächst schriftlich, dann in der folgenden Eigentümerversammlung das Ergebnis der Umfrage bekannt, allerdings erst nachdem einige Wohnungseigentümer ihre erteilte Zustimmung bereits widerrufen haben.
Der ausbauwillige Loggia-Besitzer verlangt die Feststellung, dass die Zustimmungserklärungen bindend und die Widerrufserklärungen unwirksam seien. Jetzt streiten die Beteiligten, ob und wann ein Beschluss zustande gekommen ist.

Entscheidung:

Mit Beschluss vom 08.06.2006 hat das OLG Celle den Antrag zurück gewiesen und zur Begründung folgendes ausgeführt:

1. Eine wirksame Beschlussfassung nach setzt eine unmissverständliche Initiative zur schriftlichen Universalentscheidung voraus, die einer bloßen Aufforderung zu einer "Meinungsabgabe" nicht hinreichend deutlich zu entnehmen ist.

2. Die Zustimmungserklärung im schriftlichen Beschlussverfahren ist widerruflich, bis der Beschlussinitiator das Zustandekommen des Beschlusses festgestellt und eine an alle Wohnungseigentümer gerichtete Mitteilung über das Beschlussergebnis veranlasst hat.

Anmerkung/Praxishinweis:

Ein wirksamer Umlaufbeschluss scheiterte vorliegend aus zwei Gründen:
Erstens hat es an einer „unmissverständlichen“ Aufforderung gefehlt, über einen bestimmten Beschlussgegenstand abzustimmen. Jeder Eigentümer muss erkennen können, ob es um ein unverbindliches Meinungsbild geht, oder ob er an einer verbindlichen Abstimmung teilnimmt. Nach Ansicht des Gerichts waren diese allgemein anerkannten Voraussetzungen nicht erfüllt. Die Eigentümer hätten nicht klar erkennen können, dass es sich bei der „Meinungsabgabe“ in Wahrheit um eine Abstimmung handelt.
Zweitens scheitert ein Beschluss aber auch daran, dass die drei Miteigentümer noch vor der Beschlussverkündung widerrufen haben.

Damit entscheidet das Gericht eine grundlegende, juristische Kontroverse; denn bisher war es heftig umstritten, ob und wie lange widerrufen werden kann.
 Widerruf ist möglich, solange die Mitteilung des Beschlussergebnisses nicht vorliegt.
 Schon mit dem Zugang der Zustimmungserklärungen des einzelnen Wohnungseigentümers - ohne Rücksicht auf die Erklärungen der übrigen Wohnungseigentümer - wird die erteilte Zustimmung unwiderruflich.
 Bindungswirkung liegt jedenfalls dann vor, wenn sämtliche (Zustimmungs-)Erklärungen dem Abschlussinitiator zugegangen sind.

Das OLG Celle hat sich mit gutem Grund der erstgenannten Auffassung angeschlossen. Für sie spricht entscheidend, dass die Beschlussfassung im schriftlichen Verfahren nicht anders gehandhabt werden kann, wie wenn der Beschluss im Rahmen einer Eigentümerversammlung gefasst worden wäre. Auch dann kommt der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung nämlich nach Auffassung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich konstitutive Bedeutung zu. Es handelt sich dabei im Regelfall um eine Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen eines Eigentümerbeschlusses. Erst wenn also der Versammlungsleiter alle Stimmrechtsabgaben nicht nur erhalten, sondern nach Sichtung des Ergebnisses dieses auch der Eigentümerversammlung mitgeteilt ist, wissen auch alle übrigen Wohnungseigentümer verlässlich, welches Abstimmungsergebnis vorliegt. Erst dann tritt der Zustand ein, der dem vergleichbar ist wenn in einer Eigentümerversammlung das entsprechende Ergebnis bekannt gegeben wird.
Ein Zugang der Mitteilung an die Wohnungseigentümer wird allerdings nicht verlangt.

Praxistipp: Verwalter sind gut beraten, wenn sie in der Versammlung darauf achten, dass ein Beschluss für ein schriftliches Verfahren klar und eindeutig gefasst (und protokolliert) wird. Auch die Aufforderung zur Stimmabgabe darf nicht „wachsweich“ gefasst sein! Wenn die Verwalter hier nicht Farbe bekennen, riskieren sie, dass erst gerichtlich geklärt werden muss, ob ein Beschluss zustande gekommen ist oder nicht. Schlimmer noch: Sie riskieren sogar, dass sie die Kosten dieses Klärungsprozesses tragen müssen, weil sie fehlerhaft gehandelt haben. Bei dieser Konsequenz werden sich die Wohnungseigentümer schnell einig sein!

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