Gemeinschaftsordnung kann Zulässigkeit baulicher Veränderungen besonders regeln

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz müssen bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum, die sich nicht mehr im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung halten, grundsätzlich einstimmig beschlossen werden; es sei denn, durch die betreffende Maßnahme werden die Rechte einzelner nicht beeinträchtigt. Fraglich ist, was gilt, wenn in der Gemeinschaftsordnung von der gesetzlichen Regelung abgewichen wird.

Fall:

Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage.
Über der Wohnung des Antragsgegners befindet sich ein Dachboden, der im gemeinschaftlichen Eigentum steht und nur über eine Zugtreppe aus dem Sondereigentum des Antragsgegners zu erreichen ist. Der Antragsgegner hat am Dachboden bauliche Veränderungen vorgenommen.
In der Gemeinschaftsordnung ist u.a. Folgendes geregelt: „Die Sondereigentümer dürfen die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Räume und Gebäude und das Grundstück nicht eigenmächtig verändern, es sei denn, es liegt ein einstimmiger Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vor.“
In der Eigentümerversammlung beschlossen die Eigentümer mehrheitlich, dass die Familie des Antragsgegners die vorgenommenen Umbauten zurückbauen müsse. Der Antragsgegner hat diesen Beschluss angefochten. Dem Beseitigungsanspruch stehe entgegen, dass die Rechte der Antragsteller ohnehin nicht unzumutbar beeinträchtigt würden. Ohne die baulichen Veränderungen durch den Antragsgegner wäre der Dachbodenbereich für die Zwecke der Antragsgegner ebenso ungeeignet wie für eine gemeinschaftliche Nutzung durch die übrigen Wohnungseigentümer.
Ist dieser Einwand gerechtfertigt?

Entscheidung:

Das zunächst zur Entscheidung berufene Landgericht hat dem Antragsgegner Recht gegeben. Das OLG München hat dieser Auffassung jedoch eine Absage erteilt, denn:

Ist in einer Gemeinschaftsordnung vorgesehen, dass bauliche Veränderungen nur zulässig sind, wenn ein einstimmiger Beschluss der Eigentümerversammlung vorliegt, so kommt es für die Zulässigkeit einer Maßnahme nicht darauf an, ob diese die übrigen Wohnungseigentümer über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt.

Anmerkung/Praxishinweis:

Was für die vorhergehende Zustimmung zu einer baulichen Maßnahme gilt, ist entsprechend auch für einen Anspruch auf Beseitigung nach eigenmächtiger Vornahme anwendbar. Es kann also grundsätzlich die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangt werden, wenn nicht dieses Begehren ausnahmsweise rechtsmissbräuchlich ist, weil ohnehin anschließend wieder die Genehmigung erteilt werden müsste.

Die gesetzlichen Grundsätze sind jedoch nach herrschender Meinung in Rechtsprechung und Literatur abdingbar. Insbesondere kann ein völliges Änderungsverbot oder eine Abhängigmachung der Änderung von der Zustimmung aller Wohnungseigentümer vereinbart werden. Die Zulässigkeit der baulichen Veränderungen beurteilt sich dann ausschließlich nach der Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung.

Auf die Frage, ob die bauliche Maßnahme einzelne Eigentümer wesentlich beeinträchtigt, kommt es bei Vorliegen einer solchen Vereinbarung nicht mehr an. Da also ein einstimmiger Beschluss, der die baulichen Veränderungen genehmigt hätte, nicht vorlag, war die Baumaßnahme zu beseitigen.

Beachte: Bei der Zulässigkeit baulicher Veränderungen ist stets auch die Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung zu beachten, die Erleichterungen oder Verschärfungen der gesetzlichen Regelung vorsehen kann.

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