Wohnungseigentumsrecht

Regelungen zur Beschlussfassung von Wohnungseigentümern gibt es viele. Änderungen müssen dahingehend einstimmig erfolgen - was in der Natur der Sache nicht einfach ist.

In aller Regel ist für Wohnungseigentumsanlagen festgelegt, wie Räume zu nutzen sind. Kellerräume dürfen zum Beispiel nicht als Wohnräume genutzt werden. Was aber gilt, wenn schon seit Jahren anders verfahren wird?

Tritt eine Wohnungseigentümergemeinschaft einem Dritten oder tritt ein Dritter – z. B. der Verwalter – der WEG gegenüber, stellt sich die Frage, ob letztere Verbraucher im Sinne von § 13 BGB ist und ihr damit die verbraucherschützenden Vorschriften zu Gute kommen.

Legt man als Maßstab die Anzahl der gerichtlichen Entscheidungen in den letzten Jahren zu Grunde, scheinen die Verwalterhaftungsfälle erheblich zugenommen zu haben. Grund hierfür dürften nicht nur die erhöhten gerichtlichen Anforderungen an die fachliche Qualifikation von WEG-Verwaltern sein, sondern auch die zunehmende Sensibilität und das gestiegene Wissen der Wohnungseigentümer um die Möglichkeit einer Schadensersatzhaftung des Verwalters.

In der Praxis werden wohnungseigentumsrechtliche Verfahren häufig deshalb notwendig, weil der Verwalter bzw. der Versammlungsleiter diese durch eine falsche Rechts- oder Sachbehandlung ausgelöst hat. Mit der WEG-Novelle wurde nun erstmals im Gesetz die Möglichkeit verankert, dem Verwalter unter bestimmten Voraussetzungen die Kosten des gerichtlichen Verfahrens aufzuerlegen. Diese Möglichkeit bestand zwar schon nach altem Recht, jedoch wurde praktisch von ihr eher zurückhaltend Gebrauch gemacht.

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Der Verwalter haftet für schuldhafte Pflichtverletzungen im Rahmen von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Fraglich ist jedoch, was der Verwalter zu veranlassen hat, um seiner Verpflichtung gerecht zu werden.

Bei Kapitalanlage- oder Ferienobjekten wohnt oft die Mehrzahl der Wohnungseigentümer nicht in der Anlage oder in ihrer näheren Umgebung. Deshalb laden viele Verwalter zur Eigentümerversammlung an einen

Ort, der in einiger Entfernung von der Wohnanlage liegt und für die auswärtigen Eigentümer leichter zu erreichen ist – etwa ein Flughafen- oder Bahnhofshotel. Verständlich ist auch, dass selbst nutzende Eigentümer mit dieser Vorgehensweise nicht einverstanden sind.

Nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes sind Beschlüsse grundsätzlich in einer Versammlung zu fassen, ausnahmsweise ist eine Beschlussfassung im schriftlichen Verfahren zugelassen. Man spricht in diesen Fällen von einem sog. Umlaufbeschluss, der der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Nach wie vor bereitet die richtige Durchführung einer Beschlussfassung im Umlaufverfahren jedoch Probleme.

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz müssen bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum, die sich nicht mehr im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung halten, grundsätzlich einstimmig beschlossen werden; es sei denn, durch die betreffende Maßnahme werden die Rechte einzelner nicht beeinträchtigt. Fraglich ist, was gilt, wenn in der Gemeinschaftsordnung von der gesetzlichen Regelung abgewichen wird.