Die Schriftformfalle – Warum langfristige Gewerbemietverträge oftmals vorzeitig beendet werden (können)!


Im Gegensatz zur Wohnraummiete können Gewerberaummietverhältnisse grundsätzlich beiderseits unter Einhaltung der gesetzlichen oder aber vertraglichen Fristen ohne Angabe von Gründen ordentlich gekündigt werden. Dies gilt ohne weiteres aber nur dann, wenn nicht von einem Ausschluss dieses Kündigungsrechts durch eine Befristungsabrede ausgegangen werden muss.

I. Hintergrund

Anders als bei der Wohnraummiete ist es bei gewerblichen Mietverhältnissen ohne Weiteres möglich und auch absolut üblich, eine konkrete Laufzeit zu vereinbaren, mithin beide Vertragsparteien zum Zwecke der erforderlichen Planungssicherheit auch langfristig zu binden. Mit der Vereinbarung einer Befristung ist die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung für die Laufzeit des Vertrages jedoch zugleich ausgeschlossen. Gerade darin liegt letztendlich ja auch der Sinn einer festen Laufzeit. Eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses ist damit grundsätzlich nur noch aus wichtigem Grunde, mithin durch außerordentliche Kündigung möglich.

II. Wirksamkeit der Befristungsvereinbarung

Fraglich ist in diesem Zusammenhang jedoch, ob die Befristung auch tatsächlich rechtswirksam vereinbart wurde. Dies mag auf den ersten Blick nach dem Wortlaut der Vertragsurkunde oftmals selbstverständlich erscheinen, tatsächlich handelt es sich hierbei jedoch um die in der Praxis meist diskutierte und umstrittenste Rechtsfrage. Hintergrund ist die Vorschrift des § 550 BGB, die wie folgt lautet:

Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit.

 

Konkret bedeutet dies, dass Mietverträge, die die Parteien länger als ein Jahr binden sollen, der Schriftform bedürfen.

Zu beachten ist in diesem Zusammenhang allerdings, dass eine Nichtbeachtung des Formerfordernisses lediglich dazu führt, dass der Mietvertrag als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt und sodann unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen ordentlich gekündigt werden kann. Ein Formmangel führt also nicht zur Nichtigkeit des Mietvertrages, sondern von Gesetzes wegen lediglich zu einer Änderung des Vertragsinhalts in Form der vorzeitigen Kündbarkeit. Dem Grunde nach können deshalb Gewerberaummietverträge ohne weiteres auch formlos, insbesondere mündlich durch übereinstimmende Willenserklärungen zu Stande kommen. Ebenso sind auch formlose Änderungen oder Ergänzungen eines schriftlichen Mitvertrages grundsätzlich wirksam. Sie haben jedoch zur Folge, dass sodann für den gesamten Vertrag die Schriftform nicht mehr gewahrt ist, sodass er fortan auf unbestimmte Zeit läuft und ordentlich gekündigt werden kann.

Aus dieser Rechtsfolge resultiert die große praktische Bedeutung der gesetzlichen Schriftform für die Geschäftsraummiete, da ihre Einhaltung für den fortdauernden Bestand des Mietverhältnisses unbedingt zu beachten ist. Nicht selten dient die über die gesamte Vertragslaufzeit kapitalisierte Mietzinserwartung als Sicherheit für langfristige Immobilien- oder Investitionsdarlehen bis hin zu deren Verbriefung am Kapitalmarkt. Schert ein Mieter nun auf Grund eines Formmangels vorzeitig aus dem Mietvertrag aus, so bricht die Mietzinserwartung in sich zusammen und der Vermieter kommt ggf. in existenzielle Schwierigkeiten. Umgekehrt versuchen aber auch viele Vermieter sich über dieses „Hintertürchen“ von – aus welchen Gründen auch immer – unliebsamen Gewerbemietverträgen zu lösen.

Grundsätzlich dient die Regelung des § 550 BGB dem Schutz eines etwaigen Grundstückserwerbers, der an einen Mietvertrag mit ihm unbekannten Bestimmungen nicht länger als ein Jahr gebunden sein soll. Geschützt wird demnach in erster Linie das Informationsinteresse eines potentiellen Käufers, der nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ in sämtliche Mietverträge mit allen Rechten und Pflichten verbindlich eintritt, gleich ob er deren vollständigen Inhalt kennt oder nicht.

 

III. Voraussetzungen der Schriftform

Zur Wahrung der gesetzlichen Schriftform im Sinne des § 126 BGB müssen folgende Merkmale erfüllt sein:

 

  • Unterzeichnung der gesamten Urkunde,
  • Dokumentation des wesentlichen Vertragsinhalts,
  • einheitliche Urkunde.

1.

Schriftform bedeutet zunächst, dass bei einem Vertrag die Unterzeichnung der Vertragsparteien auf derselben Urkunde erfolgen muss. Wie bei allen Urkunden, die der gesetzlichen Schriftform unterliegen, reicht demnach etwa eine Fax-Übermittlung der jeweiligen Unterschriften nicht aus, da der Empfänger nur eine Kopie der Unterschrift erhält. Ein gegenseitiger Briefwechsel der Parteien ist ebenfalls unzureichend, es sei denn die Vertragsbestimmungen in den einem unterzeichneten Schreiben der einen Partei enthalten, das die andere ihrerseits unterzeichnet hat.

Beachte: Personell müssen sämtliche Vertragsparteien die Vertragsurkunde unterzeichnen. Vorsicht ist insbesondere bei Vertretungsfällen geboten, vor allem bei Gesellschaften, also wenn etwa eine GbR aus mehreren Gesellschaftern besteht oder eine GmbH durch mehrere Geschäftsführer vertreten wird.

2.     

 

Das Erfordernis der Schriftform gilt sodann grundsätzlich für sämtliche Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Mietvertragsparteien der Mietvertrag zusammensetzen soll. Dementsprechend unterliegt prinzipiell der gesamte Vertragsinhalt einschließlich aller Nebenabreden, die Bestandteil des Mietvertrags sein sollen, der Schriftform. Dagegen sind solche Vereinbarungen, die nach dem Willen der Vertragparteien unwesentliche Punkte betreffen, oder Vereinbarungen, die einen Grundstückserwerber nicht binden, ausnahmsweise nicht formbedürftig. Zu den Vereinbarungen, die somit in jedem Falle der Schriftform unterliegen, gehört der Vertragsinhalt, der für den Abschluss eines wirksamen Mietvertrags erforderlich ist, d. h.

  • die Mietvertragsparteien,
  • der Mietgegenstand,
  • die Miete (einschließlich der Vereinbarung über die Umlage von Nebenkosten) sowie
  • die Mietdauer.

Beachte: Nicht der Schriftform unterliegen lediglich solche Abreden, denen keine oder eine nur untergeordnete Bedeutung beizumessen ist bzw. die die Vertragsinhalt lediglich erläutern oder veranschaulichen sollen.

 

3.      

Damit die Schriftform gewahrt wird, muss es ich um eine einheitliche Urkunde handeln. Dieser Grundsatz der Urkundeneinheit wurde früher noch als feste körperliche Verbindung der Vertragsblätter verstanden. Diese nur sehr schwer zu handhabenden Anforderungen wurden zwischenzeitlich durch den Bundesgerichtshof mehr und mehr abgeschwächt. So ist es nun grundsätzlich ausreichend, dass „der Nachweis einer nach Außen deutlich erkennbaren gedanklichen Einheit“ gegeben ist. Werden also etwa wesentliche vertragliche Vereinbarungen in Anlagen ausgelagert oder aber in Nachträgen festgehalten, so dass sich der gesamte Inhalt der mietvertraglichen Vereinbarungen erst aus dem Zusammenspiel der einzelnen Dokumente ergibt, reicht es zur Wahrung der Urkundeneinheit aus, dass in sämtlichen Urkunden auf die jeweils anderen zweifelsfrei und nach außen kenntlich Bezug genommen wird und alle unterzeichnet sind.

 

4. Nachträgliche Änderungen/Ergänzungen des Ursprungsvertrages

 

Grundsätzlich gilt: Für Abänderungen oder aber nachträgliche Ergänzungen eines Mietvertrages gelten dieselben Grundsätze wie für den Ursprungsvertrag. Sie bedürfen ebenfalls der Schriftform, es sei denn, dass es sich um unwesentliche Änderungen handelt. Dementsprechend sind Nachträge im Regelfall schriftlich im Sinne des § 126 BGB niederzulegen und von beiden Vertragsparteien zu unterschreiben.

Beachte: Ein zunächst formwirksam geschlossener, schriftlicher Mietvertrag, der nachträglich formlos, insbesondere mündlich, geändert wird, entbehrt fortan insgesamt der Schriftform. Folge ist, dass nicht nur der Änderungsvertrag, sondern der gesamte, ursprünglich formgerechte Mietvertrag vorzeitig gekündigt werden kann.

 

Ein formwirksamer Nachtrag sollte zumindest folgende Voraussetzungen erfüllen:

  • Dokumentation der wesentlichen Änderungen
  • Unterzeichnung des Nachtrags
  • Bezugnahme auf den Hauptvertrag sowie mögliche ältere Nachträge

Die Gefahr eines (nachträglichen) Schriftformverstoßes  besteht insbesondere bei

 

  • Verkleinerung/Vergrößßerung der Mietfläche
  • Änderung der Vertragslaufzeit
  • Änderungen bei den Vertragsparteien
  • Änderungen der Miete bzw. der Zahlungsmodalitäten
  • Änderung der Betriebskosten/Betriebskostenpositionen

IV.Fazit 

Ist oder wird im Laufe der Mietzeit mündlich oder aber konkludent (durch jahrelange Handhabung) etwas anderes vereinbart, als im Text der Vertragsurkunde/eines Nachtrags festgeschrieben wurde und handelt es sich nicht um eine bloß unwesentliche Änderung/Ergänzung, besteht unter Umständen für beide Parteien eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit.

Hinweis: Zwar hat es zweifelsohne einen faden Beigeschmack, wenn sich eine Partei nach jahrelanger, anstandloser Durchführung eines Mietverhältnisses mit dem Argument eines Schriftformverstoßes vom plötzlich von einem lästig gewordenen Vertrag lösen möchte. Treuwidrig oder aber rechtsmissbräuchlich ist dies in aller Regel nicht. Selbst derjenige, der den Vertrag gestellt hat, darf sich auf diesen Mangel berufen. Eine Ausnahme gilt allenfalls dann, wenn die vorzeitige Auflösung des Vertrages zu einem „schlechterdings untragbaren Ergebnis“ führen würde.

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