Gewerberaummietvertrag – Checkliste für mieter- und vermietergünstige Regelungen


Der Vertrag ist das zentrale Regelwerk eines jeden Mietverhältnisses. Mit ihm werden die Weichen für meist jahrelange rechtliche Verpflichtungen gestellt und die Grundlagen für die Entscheidung zahlreicher möglicher Auseinandersetzungen zwischen den Vertragsparteien gelegt. Die lange Bindungsdauer und die daraus resultierende – auch wirtschaftliche – Bedeutung des Vertragsverhältnisses für beide Parteien sollte eigentlich Grund genug sein, bei den Vertragsverhandlungen besondere Sorgfalt walten zu lassen.

Gleichwohl zeigt die Praxis immer wieder, dass wichtigen Klauseln im Vertrag zu wenig Beachtung geschenkt wird. Die Parteien konzentrieren sich oftmals auf aktuell anstehende Probleme, etwa die Gründung oder ein Umzug des Unternehmens. Mit einem meist vom künftigen Vertragspartner vorgelegten Klauselwerk beschäftigt man sich demgegenüber nur oberflächlich. Erschwerend kommt hinzu, dass häufig Vertragsmuster benutzt werden, die schon seit vielen Jahren nicht mehr hinterfragt oder überarbeitet wurden.
Der nachstehende Beitrag soll zum einen den notwendigen Mindestinhalt eines Gewerbemietvertrags, zum anderen aber auch sinnvolle zusätzliche Regelungsgegenstände aus Mieter- bzw. Vermietersicht aufzeigen.

I. Mindestinhalt des Mietvertrags

Wie jeder andere Vertrag hat auch der Gewerbemietvertrag einen gewissen Mindestinhalt, ohne den er nicht zum Vertrag wird. Hierzu gehören:

1. Vertragsparteien

Parteien eines Gewerbemietvertrags können sämtliche natürlichen und juristischen Personen sein, ferner eine OHG, KG, Partnerschaftsgesellschaft oder aber nicht rechtsfähige Vereine. Es ist darauf zu achten, dass die Vertragsparteien korrekt und vollständig bezeichnet werden (im Zweifel Handelsregisterauszug einholen!). Weiter sollte bereits im Rubrum aufgenommen werden, durch wen die beiden Vertragsparteien bei Vertragsabschluss vertreten werden und woraus sich die Vollmacht zur Unterzeichnung des Vertrages ergibt.

Beachte: Es sollte darauf geachtet werden, dass im Rubrum des Mietvertrages und in den Unterschriftsfeldern keine unterschiedlichen Daten enthalten sind.

2. Mietgegenstand

Das Mietobjekt einschließlich mitvermieteter Flächen und auch gemeinsam zu nutzender Einrichtungen soll so genau wie möglich beschrieben werden. Soweit auf Anlagen verwiesen wird, müssen diese einen klaren Bezug zum Vertrag aufweisen. Dies ist insbesondere im Hinblick auf das sog. Schriftformgebot wichtig.

Hinweis: Ob bei der Vermietung von Gewerberäumen auch die Nutzung der den Räumen entsprechenden Außenwände zu Werbezwecken zulässig ist, ist umstritten. Der Mietvertrag sollte hierzu eine ausdrückliche Regelung enthalten.

3. Miet- bzw. Vertragszweck

Der Vertragszweck bestimmt zum Einen den ordnungsgemäßen Gebrauch durch den Mieter. Ändert dieser die Nutzungsart eigenmächtig, so liegt eine vertragliche Pflichtverletzung vor. Andererseits muss das Mietobjekt gerade zu diesem vereinbarten Vertragszweck auch tatsächlich geeignet sein. Aus Sicht des Vermieters empfiehlt sich bereits deswegen eine klare Formulierung, um mögliche Gewährleistungsrechte bis hin zur Kündigung des Mieters zu vermeiden.

Wichtig: Zwischen den Parteien sollte im Vertrag eine klare Absprache erfolgen, zu welchem gewerblichen Zweck die Räume angemietet werden.

4. Höhe und Zusammensetzung der Miete

Neben dem Mietobjekt selbst ist die Zahlung der Miete der wichtigste Punkt eines Mietverhältnisses. Die Miete sollte dabei getrennt nach Grundmiete, etwaigen Zuschlägen, Garagen- oder Stellplatzmiete sowie Vorauszahlungen auf die Betriebskosten beziffert werden. Macht der Vermieter von dem Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung gemäß § 9 UStG Gebrauch, ist darüber hinaus die Verpflichtung des Mieters aufzunehmen, neben der vereinbarten Miete und den vereinbarten Nebenkosten Umsatzsteuer zu zahlen. Wichtig für den Vermieter ist aber auch, dass der Mieter verpflichtet wird, ausschließlich umsatzsteuerpflichtige Umsätze zu tätigen.
Beachte: Enthält der Mietvertrag keine Regelung über die Zahlung der Umsatzsteuer, verbleibt es auch bei einem gewerblichen Mietverhältnis bei dem allgemeinen Grundsatz, dass diese in der Miete enthalten ist.

Praxistipp: Die Umlage der Betriebskosten muss ausdrücklich vereinbart werden. Nebenkosten, die nicht wirksam auf den Mieter umgelegt sind, trägt auch im gewerblichen Mietrecht der Vermieter. Eine Regelung ist deshalb zwingend erforderlich. Der Vermieter ist dabei nicht auf die Positionen in der Betriebskostenverordnung beschränkt. Darüber hinausgehende Kostenpositionen müssen aber ausdrücklich und zweifelsfrei geregelt werden.

5. Vertragsdauer

Im Gegensatz zur Wohnraummiete sind die Vertragspartner bei der Festlegung der Mietdauer völlig frei. Zu regeln ist zunächst, wann die Übergabe des Mietobjekts voraussichtlich stattfinden wird bzw. (wenn dies bei Vertragsschluss noch nicht exakt festgelegt werden kann) in welchem Zustand der Vermieter verpflichtet ist, das Mietobjekt zu übergeben und in welchen Fällen der Mieter die Übernahme ablehnen kann. Sodann kann das Mietverhältnis

  • unbefristet
  • unbefristet mit beiderseitigem Kündigungsausschluss für eine bestimmte Zeitdauer
  • befristet
  • befristet mit Verlängerungsklausel und/oder Option

 abgeschlossen werden.

Hinweis: Auch die Kündigungsmodalitäten sollten geregelt werden. Das Gesetz schreibt für die Kündigung von Geschäftsraummietverhältnissen nämlich keine Schriftform vor. Mangels anders lautender Regelung ist eine Kündigung demnach auch formlos, mithin mündlich möglich.

II. Sinnvolle weitere Regelungsgegenstände

Ein derartiges bloßes Grundgerüst, wie es sich aus dem notwendigen Inhalt ergibt, wird in aller Regel den Interessen der Vertragsparteien und dem Vertragszweck nicht gerecht werden. Grundsätzlich besteht darüber hinaus umfangreicher Regelungsbedarf.
Für einen vermieter- oder mieterfreundlichen Vertrag bieten sich folgende, jeweils von der gesetzlichen Regelung abweichende Klauseln an:

1. Aus Sicht des Vermieters

1.1 Vereinbarung zur Mieterhöhung

Anders als im Wohnraummietrecht existiert keine gesetzliche Regelung, die es dem Vermieter von Geschäftsräumen ermöglicht, die Miete zu erhöhen. Dies bedeutet, dass beide Vertragsteile an die vereinbarte Miete für die gesamte Vertragsdauer gebunden sind, wenn nicht eine der folgenden Situationen vorliegt:

  • die Parteien einigen sich während der Vertragslaufzeit über eine Änderung der Miete,
  • der Vermieter kündigt wirksam (Änderungskündigung) oder lässt den Vertrag berechtigt auslaufen, um mit den Mietern neu zu verhandeln,
  • der Mietvertrag enthält eine wirksame Vereinbarung über die Erhöhung der Miete.

Beachte: Fehlt somit eine Mieterhöhungsklausel, kann eine Änderung der Miete während der Laufzeit des Vertrages gegen den Willen des Vertragspartners nicht erreicht werden.

Denkbare vertragliche Regelungen zur Mieterhöhung sind insbesondere eine Wertsicherungsklausel, eine Staffelmietvereinbarung, eine Umsatz- oder Gewinnbeteiligungsklausel oder aber eine Anpassungsklausel.

1.2. Überbürdung von Instandhaltung- und Instandsetzungspflichten

Nach dem Gesetz obliegt es dem Vermieter, die vermietete Sache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Diese Pflicht umfasst damit auch Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Gleichwohl kann diese Erhaltungspflicht überwiegend auf den Mieter abgewälzt werden. Dies gilt insbesondere für Schönheitsreparaturen, Wartungs- und Pflegemaßnahmen sowie sonstige Reparaturen am und im Mietobjekt.

Hinweis: Formularmäßig kann die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung nur insoweit auf den Mieter übertragen werden, soweit sie sich auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind. Im Übrigen, insbesondere also hinsichtlich der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen, ist eine Umlage ohne Beschränkung der Höhe nach unzulässig.

1.3. Haftungsbeschränkung

Die gesetzlichen Gewährleistungsrechte des Mieters sind sehr umfassend. Für den Mieter ist es deshalb am günstigsten, wenn der Mietvertrag keinerlei Regelungen hinsichtlich seiner Gewährleistungsrechte enthält. Für den Vermieter hingegen ist insbesondere ein Ausschluss des Minderungsrechts sowie der verschuldensunabhängigen Garantiehaftung wichtig.

Beachte: Ein völliger Ausschluss aller Gewährleistungsansprüche des Mieters ist selbst im kaufmännischen Verkehr unwirksam. Auch hinsichtlich des Minderungsrechts darf die Möglichkeit nicht ausgeschlossen werden, wegen Mängeln zumindest überzahlte Miete zurückzuverlangen.

1.4. Konkurrenzschutz

Dem Mieter von gewerblich genutzten Räumen kommt auch ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung mit dem Vermieter ein Schutz vor Konkurrenz zugute. Es handelt sich also um einen sog. vertragsimmanenten Konkurrenzschutz. Diese Hauptpflicht des Vermieters kann jedoch vertraglich beschränkt oder aber ausgeschlossen werden.

1.5. Nutzung und Betriebspflicht

Nach der gesetzlichen Regelung hat der Mieter keine Verpflichtung, das Mietobjekt zu übernehmen und zu nutzen. Der Vermieter kann jedoch durchaus ein Interesse daran haben, dass die Mieträume während bestimmter Öffnungszeiten zum vertraglichen Gebrauchszweck offengehalten und die vertraglich vereinbarte Tätigkeit betrieben wird. Ein derartiges Objekt lässt sich später nämlich besser vermieten.

1.6. Fälligkeit und Zahlungsweise der Miete

Schon nach dem Gesetz ist die Miete nunmehr im Voraus, spätestens am 3. Werktag zu entrichten. Aus Sicht des Mieters empfiehlt sich eine Vereinbarung der Gestalt, dass der Eingang auf dem Konto des Vermieters maßgeblich für die Wahrung der Frist ist.

1.7. Mietsicherheit

Die Vereinbarung von Sicherheiten ist gerade im Geschäftsraummietrecht für den Vermieter ein Muss. Typisch sind die Kaution oder aber Bürgschaften in verschiedenen Varianten.

Beachte: Ein Anspruch auf Mietsicherheit besteht nur im Falle einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung. Die Höhe ist dabei – anders als bei Wohnraum – frei vereinbar. Eine Höchstgrenze ist gesetzlich nicht geregelt. Generell können somit auch mehr als drei Monatsmieten vereinbart werden.

2. Aus Sicht des Mieters

Aus Mietersicht ist die Rechtslage eigentlich dann am günstigsten, wenn überhaupt kein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen wird, mithin nur die gesetzlichen Regelungen, insbesondere die des BGB gelten. Das Gesetz ist nämlich bekanntlich sehr mieterfreundlich. Gleichwohl empfehlen sich auch für den Mieter abweichende Regelungen.

2.1. Bauliche Veränderungen

Bauliche Veränderungen bedürfen grundsätzlich der Zustimmung des Vermieters, da der Mieter hier in dessen Eigentum eingreift. Ausnahmen bilden bloße unwesentliche Maßnahmen (z. B. Einbau anderer Steckdosen) oder vorübergehende Einrichtungen, d. h. alles, was schnell und problemlos wieder entfernt werden kann und nicht dauerhaft fest mit dem Objekt verbunden ist. Soweit also mieterspezifische Umbauten absehbar erforderlich sein werden, ist zwingend eine vertragliche Regelung veranlasst.

Beachte: Falls nichts anderes im Mietvertrag vereinbart ist oder später vereinbart wurde, muss der Mieter das Objekt in dem Zustand zurückgeben, in dem es sich bei Übergabe an ihn befand. Er muss also Einbauten entfernen und bauliche Änderungen beseitigen. Diese spätere Rückbauverpflichtung entfällt grundsätzlich selbst dann nicht, wenn der Vermieter für den Einbau/Umbau zugestimmt hat, es sei denn er hat zugleich auf den Rückbau ausdrücklich verzichtet.

2.2. Untervermietung

Das Gesetz gewährt einem Mieter von Geschäftsräumen grundsätzlich weder das Recht zur eigenmächtigen Untervermietung noch einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis durch den Vermieter. Der Vermieter von Gewerberäumen ist daher grundsätzlich nicht verpflichtet, seine Erlaubnis zur Untervermietung zu erteilen, es sei denn es ist etwas anderes vereinbart. Mangels entgegenstehender Vereinbarung darf der Vermieter deshalb die Erlaubnis auch ohne sachlichen Grund verweigern.

Beachte: Begehrt der Mieter eine Untervermietung, ist aus Sicht des Vermieters dennoch Vorsicht geboten. Zwar führt die grundlose Verweigerung zu keiner Schadensersatzverpflichtung, allerdings kann ein Sonderkündigungsrecht des Mieters begründet werden, sofern nicht in der Person des potentiellen Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt. Aus Vermietersicht sollte dieses Sonderkündigungsrecht vertraglich ausgeschlossen werden.

2.3. Optionsrecht

Aus Sicht des Mieters, gerade für Existenzgründer, die die Entwicklung des eigenen Betriebs noch nicht hinreichend absehen können, empfiehlt sich zunächst eine eher kurze Grundlaufzeit mit der – bestenfalls – einseitigen (ggfs. mehrfachen) Option zur anschließenden Vertragsverlängerung.

2.4. Sonderkündigungsrecht

Gewerbemieter, insbesondere Freiberufler, sollten stets bedenken, dass bloße Umsatzeinbußen oder aber krankheitsbedingte Erwerbsunfähigkeit grundsätzlich keine vorzeitige Vertragsbeendigung rechtfertigen. Der Mieter bleibt also auch dann an ein möglicherweise langfristiges Mietverhältnis gebunden. Soweit möglich sollte für derartige Fälle ein Sonderkündigungsrecht vereinbart werden.

III. Fazit

Grundsätzlich sind Widersprüche in den einzelnen Regelungen des Vertrags oder aber zwischen dem Mietvertrag selbst und etwaigen Anlagen/Zusatzvereinbarungen zu vermeiden. Gerade bei Verwendung von Formularverträgen mit vorgesehenen Alternativen müssen Fehlinterpretationen ausgeschlossen sein, d. h. die zutreffende Alternative ist zu kennzeichnen, nicht zutreffende sind zu streichen.
Neben Vereinbarungen, die vom Gesetz abweichende Regelungen vorsehen, ist oftmals sogar anzuraten, die gesetzliche Regelung im Vertrag zu wiederholen, da dies erfahrungsgemäß Streit zwischen den Vertragsparteien vermeidet. Wenn nach längerer Laufzeit des Mietverhältnisses erstmals ein Problem auftaucht, werden die Parteien zunächst in der Vertragsurkunde nachlesen. Im Gesetz wird – wenn es sich um einen juristischen Laien handelt – hingegen erfahrungsgemäß kaum nachgeschlagen. Findet sich im Vertrag keine Regelung, so ist dies meist der Anfang einer Auseinandersetzung.

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