Räum- und Streupflichten des Mieters bei Schnee und Eis

Alle Jahre wieder: Der Winter bringt Mietern und Vermietern Unannehmlichkeiten. In der Wohnungswirtschaft geben Witterungsbedingungen wie Schnee und Glatteis häufig Anlass für Ärger. Streitigkeiten zwischen Wohnungsunternehmen und Mieter/Mitglied entzünden sich häufig an der Streupflicht, anschließend geht es um die Pflicht zum Ersatz von Sach- und Körperschäden aus Schnee- und Glatteisunfällen.


1. Rechtlicher Ausgangspunkt

Der Winterdienst ist nach den Grundsätzen der allgemeinen Verkehrssicherheit von demjenigen zu erfüllen, der für den Zustand der Gehwege und Zufahrten verantwortlich ist. Derjenige, der ein Grundstück oder ein Gebäude Personen gegenüber zugänglich macht, ist verpflichtet dafür zu sorgen, dass diese keine Schäden durch vorhersehbare Gefahren und Schäden erleiden. Diese Verkehrssicherungspflicht gilt generell und trifft also bei Privatwegen zunächst den Eigentümer.

Bei öffentlichen Gehwegen handelt es sich entsprechend zunächst um eine Pflichtaufgabe der Kommune. Diese kann aber durch Ortssatzung bzw. Gesetz die Reinigungspflicht insbesondere der Gehwege auf den Anlieger, also in erster Linie auf den Grundstückseigentümer, übertragen. Bei Hausgrundstücken, die in Wohnungseigentum aufgeteilt sind, sind die in einer Rechtsgemeinschaft stehenden Miteigentümer gemeinsam mit der Streupflicht belastet. Für Regensburg liegt eine solche Regelung in der „Verordnung über die Sicherung des Verkehrs auf Gehbahnen zur Winterzeit in der Stadt Regensburg" (Sicherungsverordnung).

Neben der generellen, öffentlich-rechtlichen Pflicht besteht eine zivilrechtliche Wegereinigungs- und Streupflicht des Vermieters. Er ist gegenüber dem Mieter verpflichtet, während der Mietzeit Gefahren, die durch mangelhaften Zustand der Mietsache entstehen könnten, abzuwenden. Diese Pflicht gilt auch gegenüber Personen, die ein Grundstück berechtigterweise (z.B. Besucher) oder in Ausübung ihres Berufes betreten (z.B. Postbote, Handwerker, Amtspersonen).

2. Übertragung

Nach der gefestigten Rechtsprechung ist es zulässig, die Streupflicht auf den Mieter oder Pächter zu übertragen. Hierzu bedarf es aber grundsätzlich einer eindeutigen, schriftlichen Vereinbarung. Allein durch die Vermietung und Verpachtung wird die Verkehrssicherungspflicht nicht auf den Mieter oder Pächter übertragen. Die Aufgabenverteilung muss mit einer Klausel im Mietvertrag vereinbart sein. Der Mieter muss anhand seines Vertrages klar und unmissverständlich erkennen können, dass ihm die mit einem nicht unerheblichen Haftungsrisiko verbundene Räum- und Streupflicht übertragen wird.  Findet sich eine entsprechende Regelung lediglich in der Hausordnung oder an versteckter Stelle im Mietvertrag, an der der Mieter nicht damit rechnen muss, ist die Übertragung der Räum- und Streupflicht unwirksam! 

Praxistipp: Wälzt der Vermieter den Winterdienst auf den Mieter in der Hausordnung ab, muss die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags sein.Es ist dringend davon abzuraten, im Formularmietvertrag oder individuellen Mietvertrag nur auf dieHausordnung zu verweisen, ohne dass diese vom Mieter unterschrieben wird; denn dann ist derMieter zum Streuen und Schnee fegen nicht verpflichtet. Ein „Gewohnheitsrecht", wonach der Mieter allgemein oder zumindest die Mieter im Erdgeschoss auch ohne Vereinbarung im Mietvertrag zum Winterdienst verpflichtet seien, gibt es nicht.

Eine nachträgliche Änderung des Mietvertrages durch eine einseitige Erklärung des Vermieters ist unzulässig. Hier muss der Mieter sein Einverständnis erklären. Eine einseitige Änderung der Hausordnung in dieser Hinsicht ist nur zulässig, sofern sich der Vermieter eine derartige Änderung bereits im Wortlaut der Hausordnung von vornherein vorbehalten hat. Ein Aushang am Schwarzen Brett, wonach die Mieter künftig für das Räumen und Streuen zuständig sind, ist unbeachtlich!


3. Überwachung

Selbst im Falle der wirksamen Übertragung  ist der Vermieter aber nicht völlig aus der Pflicht entlassen. Vielmehr obliegt es ihm, die Hilfsperson sorgfältigauszuwählen und sie in geeigneter Weise zu überwachen.

Bei der Auswahl des Dritten kann ein Auswahlverschulden zur Haftung führen,wenn z.B. der Dritte wegen seines Alters oder Gesundheitszustandes zur Reinigung nicht mehr in der Lage ist.  Erst nach richtiger Auswahl verengt sichdie Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers oder Vermieters als des ursprünglich allein Verantwortlichen auf eine Kontroll- undÜberwachungspflicht, die sich darauf erstreckt, ob der Mieter die vertraglich übernommenen Sicherungsmaßnahmen auch tatsächlich durchgeführt hat.Der Verkehrssicherungspflichtige darf sich nicht mit der subjektiven Erwartung begnügen, ein von ihm beauftragter Dritter/Mieter werde dieSicherungsmaßnahmen durchführen. Er muss sich vielmehr vergewissern, dass der Dritte sich dieser Aufgabe bewusst ist und ihr hinreichendnachkommen wird. An die Überwachung wird ein strenger Maßstab angelegt. Ein Vermieter muss in regelmäßigen Abständen kontrollieren, ob der Mieterseiner Verpflichtung auch wirklich nachkommt. Leben mehrere Mietparteien im Haus, muss der Vermieter auch die Durchführung des Winterdienstesorganisieren, indem er z.B. Wochenpläne aufstellt.

Hinweis: Ist der Vermieter einem gemeindlichen Winterdienst angeschlossen (was manche Gemeindesatzungen ausdrücklich vorschreiben), so kann er sich demgegenüber in der Regel darauf verlassen, dass dieser die Verkehrssicherungspflichten ordnungsgemäß erfüllt. Das schließt nicht aus, dass er bei Gefahr im Verzug auch einmal selbst tätig werden muss, wenn er sieht, dass die Gemeinde der übernommenen Streupflicht nicht nachkommt.

4. Entstehen

Die Streupflicht entsteht erst wenn die Fläche des Gehweges durch das winterliche Wetter so glatt wird, dass dadurch eine Gefahr für die Fußgänger erwächst. Es ist nicht zumutbar, ständig den Gehweg nach Glättebildung zu kontrollieren, wenn nach der Wetterlage hierfür kein Anlass besteht. Zu vorbeugenden Sicherungsmaßnahmen gegen eine nur möglicherweise drohende Vereisung oder Glätte ist der Anlieger nicht verpflichtet. Grundsätzlich entsteht die Streu- und Schneebeseitigungspflicht erst bei einer konkreten Glatteisgefahr bzw. bei einsetzendem Schneefall. Die Verpflichtung zur Vorsorge besteht nur, wenn unter den gegebenen Umständen an einer konkreten gefährlichen Stelle mit einer Glatteisbildung zu rechnen ist (aus derbisherigen Erfahrung heraus).
 

5. Umfang/Intensität

Auf dem Grundstück gehören zu den Reinigungsarbeiten, wenn nichts anderes geregelt ist, das Sauberhalten des Hauseinganges, der Zuwege zum Hof und Garten und des Zugangs zu den Mülltonnen sowie die Reinigung des Bürgersteigs. Von der Reinigungspflicht werden somit alle bestimmungsgemäßen Zuwege des Mietobjektes erfasst. Hinsichtlich der öffentlichen Wege kommt es hinsichtlich des Umfanges der Streupflicht zunächst auf die Vorschriften der kommunalen Regelung an, soweit die Gemeinden die Verpflichtung auf die Eigentümer der an der Straße angrenzenden Grundstücke durch Satzung übertragen haben.

Die Intensität der Sicherungsmaßnahmen richtet sich danach, was zur gefahrlosen Benutzung des öffentlichen Weges erforderlich ist, also nach dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit und Verhältnismäßigkeit.  Das Maß der Anforderungen bestimmt sich insbesondere nach der Bedeutung des Bürgersteiges und der Stärke des zu erwartenden Fußgängerverkehrs. Nach Auffassung der Gerichte ist es nicht stets erforderlich, dass die gesamte Breite des Bürgersteigs zwischen der Hauswand und dem Bordstein bestreut wird. Es kann vielmehr ausreichen, wenn ein Streifen schnee- und eisfrei gehalten wird, der es zwei Fußgängern gestattet, vorsichtig nebeneinander vorbeizukommen.

Praxishinweis: Das Oberlandesgericht Nürnberg lässt es ausreichen, wenn Gehwege in einem Bereich von 1,00 bis 1,20 m frei geräumt werden. Die Sicherungsverordnung von Regensburg sieht in § 3 Abs. 3a vor, dass für den Fußgängerverkehr eine Gehwegfläche von mindestens 1 m Breite frei zu haltenist.

Sofern es die Witterungsverhältnisse erfordern, ist mehrfach am Tag zu streuen. Die Verpflichtung entfällt jedoch ausnahmsweise dann, wenn wegen eines stärkeren Schneefalles oder eines gefrierenden Regens das Streuen auf die Beseitigung der Glätte keinen Einfluß mehr hat und somit sinnlos ist.Die Beweislast hierfür trägt der Pflichtige.

6. Streumittel

Während früher als Streumittel weitestgehend Salz verwendet worden ist, werden seit einigen Jahren aus Gründen des Umweltschutzes Rollsplitt, Granulate und Sand bevorzugt. Die Regensburger Sicherungsverordnung beispielsweise sieht folgendes vor:

„...Bei Schnee-, Reif- und Eisglätte haben die Verpflichteten unverzüglich die Gehwege mit geeigneten abstumpfenden Stoffen (z.B. Sand, Splitt) ausreichend zu bestreuen. Ätzende und auftauende Mittel dürfen nicht, auch nicht in Mischung von anderen Stoffen, verwendet werden. Jedoch ist die Verwendung einer Mischung von höchstens 25 % Auftaumitteln mit bloß abstumpfenden Mitteln auf Treppen und stärkeren Steigungen oder bei Glatteis infolge gefrierenden Regens (Eisregens) zulässig."

7. Zeitliche Begrenzung

In zeitlicher Hinsicht geben die jeweiligen Gemeindesatzungen wichtige Anhaltspunkte. Sieht etwa - wie in Regensburg - die örtliche Satzung eine Streupflicht werktags für die Zeit zwischen 7 Uhr und 20 Uhr vor, so kann der Bürger regelmäßig davon ausgehen, dass er mit der Einhaltung dieser öffentlich-rechtlichen Streuzeiten auch seiner zivilrechtlichen Verkehrssicherungspflicht ausreichend nachkommt. Besondere Anlässe können aber ein Streuen auch außerhalb der Kernzeit erforderlich machen (z.B. Publikumsverkehr vor einer Gaststätte, Besucherandrang wegen einerVeranstaltung).

Allerdings: Ist vor Ort vorgeschrieben, dass morgens zu einer bestimmten Uhrzeit mit Schneefegen und Streuen begonnen werden muss, sind diese Zeiten für den zum Winterdienst Verpflichteten verbindlich. Eine Warte- undVorbereitungszeit gibt es dann nicht mehr.

Praxishinweis: Gesetzliche Vorschriften, die Verhaltenspflichten bis ins letzte Detail regeln, gibt es nicht. Solche Detailregelungen wären wohl auch nicht sinnvoll; denn die örtlichen Gegebenheiten und die Witterungsverhältnisse sindeinfach zu vielgestaltig, als dass sie sich in feste Regeln pressen ließen. Gefordert sind letztlich gesunder Menschenverstand und ein vernünftigesMaß an Vorsicht.

8. Vertretung bei Verhinderung (Abwesenheit / Alter und Gebrechlichkeit)

Zu Problemen kann es kommen, wenn der Mieter beispielsweise aufgrund Alters oder Krankheit nicht (mehr) in der Lage ist, die einmal übernommene Pflicht zu erfüllen. Die Anzahl der Gerichtsurteile, die den Mieter dann von seiner Verpflichtung frei werden lässt, bzw. derer, die diese Pflicht fortbestehen lassen, halten sich ungefähr die Waage. Eine einheitliche Tendenz ist nicht erkennbar.

Ist der Mieter berufstätig und tagsüber nicht zu Hause, muss in jedem Falle ein Vertreter seine Pflicht übernehmen, beispielsweise ein Nachbar. Bei Blitzeis müssen Grundstücksbesitzer allerdings nicht vom Arbeitsplatz nach Hause eilen, um den Bürgersteig zu streuen. Die Straßenreinigungssatzung fordert zwar, dass die Wege „unverzüglich" passierbar zu machen seien. Doch haben verschiedene Gerichte geurteilt, dass die Räumarbeiten bis zur Heimkehr aufgeschoben werden können. In Fällen von Blitzeis legen die Gerichte nämlich auch den Fußgängern Sorgfalt ans Herz.

Hinweis: In den vorstehenden Fällen ist es ausreichend, wenn der Mieter sich bei der Auswahl der Vertretungsperson kein Verschulden zukommen lässt. Eine zusätzliche Überwachungspflicht besteht nicht. Eine entgegenstehende Vereinbarung verstößt in derartigen Fällen gegen Treu und Glauben.

Kann der Mieter auf Grund seines Alters oder seiner Gesundheit den Winterdienst nicht mehr übernehmen, sind sich die Richter nicht einig. Nach der überwiegenden Rechtsprechung hat der verpflichtete Mieter hat dann rechtzeitig dafür Sorge zu tragen, dass die Räum- und Streupflicht von einer anderen Person durchgeführt wird. Dies gelte auch dann, wenn er für die Inanspruchnahme einer Hilfskraft ein Entgelt aufbringen müsse. Vereinzelte Gerichte sehen das anders: Kann der Mieter nicht mehr räumen oder schaufeln, geht die Pflicht wieder an den Vermieter zurück. 

9. Kosten

Höchst umstritten ist auch die Frage, wer im Falle der wirksamen Übertragung der Räumpflicht die Kosten zu tragen hat.

Nach einer Meinung ist mit der Verpflichtung des Mieters zur Übernahme der Streupflicht nicht gleichzeitig vereinbart, dass der Mieter auch die Geräte und das Streumaterial beschaffen muss. Vielmehr seien diese Hilfsmittel grundsätzlich vom Vermieter bereitzustellen.  Es müsse zusätzlich im Vertrag geregelt sein, wenn der Mieter die erforderlichen Arbeitsgeräte und das Streumaterial selbst bezahlen soll.

Nach anderer Auffassung würde die grundsätzliche Verpflichtung des Vermieters, das Arbeitsmaterial zur Verfügung zu stellen, erst wieder bei einem ungewöhnlich harten Winter, der erhöhte Kosten erfordert, aufleben. Die Übernahme der Verpflichtung sei grundsätzlich so zu verstehen, dass der Mieter nicht nur eine Dienstleistung, sondern einen Erfolg zu bewirken hat.

Praxistipp: Um Streitigkeiten zu vermeiden sollte der Vermieter bei einer Übernahme der Schneebeseitigungspflicht durch den Mieter zusätzlich im Mietvertrag regeln, dass der Mieter die erforderlichen Arbeitsgeräte und das Streumaterial bezahlen muss. Aber: Auch wenn die Räum- und Streupflicht nicht oder nicht wirksam auf den Mieter übertragen wurde, kann dieser verpflichtet sein, die Kosten für den Winterdienst über die Betriebskosten zu tragen. Voraussetzung ist allerdings eine wirksame Vereinbarung über die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter.

10. Haftungsfragen

Verstößt der Verkehrssicherungspflichtige schuldhaft gegen seine Räum- oder Streupflicht, so hat er zivilrechtlich für den dadurch entstehenden Schaden aufzukommen. Das kann teuer werden. Erhaftet dem Verletzten nämlich nicht nur für Arzt- und Krankenhauskosten, sondern auch für Verdienstausfall und Schmerzensgeld.

Zusätzlich zu diesen zivilrechtlichen Nachteilen drohen demjenigen, der seine Verkehrssicherungspflicht vernachlässigt, auch noch strafrechtliche Folgen. Verletzt sich nämlich der Stürzende, dann muss der Verkehrssicherungspflichtige, sofern ihn ein persönliches Verschulden trifft, sogar mit einer Strafe wegen fahrlässiger Körperverletzung rechnen.

Selbst wenn niemand zu Schaden kommt, sind säumige Streupflichtige noch nicht aus dem Schneider. Denn auch ein folgenloser Verstoß gegen die Räum- und Streupflicht kann ein saftiges Bußgeld nach sich ziehen.

Beachte: Der Vermieter bleibt neben dem unmittelbar pflichtigen Mieter für eventuelle Schäden verantwortlich, wenn ihn ein eigenes Organisations- oder Auswahlverschulden trifft oder er gegen Kontrollpflichten verstoßen hat.

11. Versicherung

Die Private Haftpflichtversicherung ist die gesetzliche Haftpflicht des Versicherungs-nehmers als Privatperson und sichert die Privatperson auch als Mieter oder Eigentümer einer ausschließlich zu Wohnzwecken verwendeten Wohnung ab. Dies bezieht sich z.B. auch auf die Räum- und Streupflicht. Ein selbst bewohntes Einfamilienhaus ist also über die Privathaftpflichtversicherung mit entsprechendem Versicherungsschutz abgedeckt.

Darüber hinaus schützt eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung jeden, der Eigentümer eines Hauses oder Grundstücks ist, für das ihm die Verkehrssicherungspflicht obliegt. Gleiches gilt für Besitzer von Eigentumswohnungen (wobei hier aber überwiegend der Verwalter eine entsprechende Versicherung für das gesamte Objekt abgeschlossen haben wird).

11. Zusammenfassung

Der Winterdienst war in der Vergangenheit häufig Streitpunkt im Vermieter-/Mieterverhältnis. Es ist davon auszugehen, dass sich die Gerichte auch in Zukunft mit dieser Problematik auseinandersetzen müssen.

 RA Christian Bauer

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