Kündigungsausschluss im Mietrecht: Formularmäßige Vereinbarung im Mietvertrag gilt bis zu einem Zeitraum von vier Jahren

Seitdem im Wohnraummietrecht Befristungen praktisch unmöglich sind, wird immer häufiger zum vereinbarten Kündigungsausschluss gegriffen.

In einem Mietvertrag über eine Doppelhaushälfte hatten die Parteien handschriftlich vereinbart, dass beide für die Dauer von vier Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags verzichteten. Die Kündigung sollte erstmals zum Ablauf des Zeitraums mit der vertraglichen Frist zulässig sein. Die Mieter kündigten trotzdem vorher und stellten die Mietzahlungen ein. Der Vermieter berief sich natürlich auf den Kündigungsausschluss, hielt die Kündigung somit für unwirksam und klagte erfolgreich seine Mieten ein.

Der Bundesgerichtshof beschloss, dass ein formularmäßiger Kündigungsausschluss dann unwirksam ist, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren überschreitet. Vorliegend war die ordentliche Kündigung aber erstmals zum Ablauf des Vierjahreszeitraums zulässig. Daher waren die Parteien für die Dauer von vier Jahren an den Mietvertrag gebunden, konnten jedoch noch vor Verstreichen dieser Zeitspanne eine Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist aussprechen. Der Kündigungsausschluss war daher rechtmäßig, die Kündigung der Mieter dementsprechend nicht, weshalb der Vermieter seine Klage auf die Zahlung der Mieten gewann.

Hinweis: Ein vertraglicher Kündigungsausschluss sollte sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter wohl durchdacht sein. Vier Jahre können eine lange Zeit sein, in der eine Kündigung und damit eine Beendigung des Mietverhältnisses nicht in Betracht kommen.

(Quelle: BGH, Beschl. v. 23.08.2016 - VIII ZR 23/16)

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