Darf der Vermieter wegen nicht genehmigter Untervermietung kündigen?

Die unbefugte Überlassung der Mieträume an einen Dritten berechtigt den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen oder aber zumindest zur ordentlichen Kündigung. Fraglich ist, ob das auch dann gilt, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung hat, diese jedoch nicht einholt oder die Stellungnahme des Vermieters nicht abwartet.

Fall:

In einem Mietvertrag wird vereinbart, dass die Untervermietung grundsätzlich nur mit Einwilligung des Vermieters möglich sein soll. Zusätzlich vereinbaren die Parteien folgendes:
Die Einwilligung zur Untervermietung wird erteilt. Bei einem Wechsel der Untermieter ist die schriftliche Einwilligung der Vermieter erforderlich. Die Parteien sind sich darüber einig, dass folgende Personen in die Wohnung einziehen werden: …
Nachdem zunächst einer Untervermietung zugestimmt wurde, bittet die Mieterin in der Folgezeit erneut um die Erlaubnis zur Untervermietung. Der Vermieter macht die Erteilung von der Darlegung eines berechtigen Interesses abhängig. Der Mieter klagt hierauf auf Zustimmung. Der Vermieter kündigt im Gegenzug wegen der bereits ohne Erlaubnis erfolgten Untervermietung und verlangt die Räumung und Herausgabe der Mietwohnung. Zu Recht?

Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof stellt in seiner Entscheidung vom 02.02.2011 folgende Grundsätze auf:

Nimmt der Mieter eine Untervermietung vor, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, verletzt er seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat.
Hat der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter rechtzeitig erbeten, so ist eine auf die fehlende Erlaubnis gestützt Kündigung rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war und ihm somit selbst eine Vertragsverletzung zur Last fällt.

Anmerkung/Praxishinweis:

Besteht ausnahmsweise ein Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis – gleich ob auf gesetzlicher Grundlage bei der Wohnraummiete oder auf Grund vertraglicher Vereinbarung – entbindet das den Mieter gleichwohl nur dann von der Verpflichtung zur Einholung der Erlaubnis, wenn der Mietvertrag dies ausdrücklich ohne Wenn und Aber vorsieht (Regelung z. B.: Untervermietung ist gestattet). Fehlt eine entsprechende Bestimmung im Mietvertrag, muss der Mieter um Erteilung der Erlaubnis bitten, und zwar deshalb, um dem Vermieter die Prüfungsmöglichkeit zu geben, ob ein wichtiger Grund zur Versagung vorliegt. Die vorgenommene Untervermietung als solche stellt sich also auch dann als erhebliche Vertragsverletzung dar. Eine andere Frage ist jedoch, ob der Vermieter sich hierauf trotz seines Verhaltens berufen kann.
Im konkreten Fall wurde durch die zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag der Mieterin das Recht zur Untervermietung bereits grundsätzlich eingeräumt. Der – vom Vermieter geforderten – Darlegung eines berechtigten Interesses bedurfte es deshalb nicht mehr. Dieser Umstand wurde dem Vermieter zum Verhängnis. Seine Kündigung wurde ausnahmsweise als rechtsmissbräuchlich angesehen.

Praxishinweis: Die Entscheidung erteilt weder dem Mieter noch dem Vermieter einen „Freibrief“. Vielmehr sind die berechtigten Belange des Vertragspartners ernst zu nehmen. So gebührt einerseits dem Vermieter grundsätzlich die Kontrolle darüber, wer seine Wohnung tatsächlich nutzt. Andererseits ist im Einzelfall aber auch das Interesse des Mieters zur Untervermietung anerkannt. Der Vermieter sollte daher auf eine Anfrage weder untätig bleiben noch die Untervermietung einfach ungeprüft ablehnen.

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