Haftungsrisiko des Vermieters bei eigenmächtiger Räumung der Mieterwohnung trotz Zahlungsverzug und Abwesenheit des Mieters

Wenn die Miete über Monate hinweg ausbleibt und der Mieter auch auf Mahnschreiben nicht reagiert, neigen Vermieter oftmals  dazu, zur Selbstjustiz überzugehen: Es werden kurzerhand die Schlösser ausgetauscht und die Einrichtungsgegenstände des Mieters entfernt. Diese Reaktion ist grundsätzlich durchaus verständlich.

Den Vermietern ist in der Regel jedoch nicht bewusst, welchen enormen Haftungsrisiken sie sich durch eine solche Vorgehensweise aussetzen.

Fall:

Ein Mieter wird als vermisst gemeldet und  zahlt über mehrere Monate die Miete nicht. Der über die Vermisstenmeldung informierte Vermieter kündigt das Mietverhältnis fristlos, öffnet die verschlossene Wohnung und nimmt sie in Besitz. Hierbei entsorgt er einen Teil der Wohnungseinrichtung, einen anderen Teil lagert er bei sich ein.
Gestützt auf ein Sachverständigengutachten macht der Mieter anschließend führt die ihm nach seiner Behauptung im Zuge der Räumung abhanden gekommenen, beschädigten oder verschmutzen Gegenstände Schadensersatz in Höhe von rund 62.000 € geltend. Mit Erfolg? 

Entscheidung:

Amts- und Landgericht haben die Klage des Mieters abgewiesen. Anders der Bundesgerichtshof: Mit seiner Entscheidung vom 14.07.2010 hat er den betroffenen Vermieter rigoros in die Schranken verwiesen und festgestellt:

Lässt ein Vermieter bei gekündigtem Mietverhältnis die Wohnung eigenmächtig räumen, haftet er auch dann verschuldensunabhängig für sämtliche Verluste oder Beschädigungen des in der Wohnung befindlichen Eigentums des Mieters, wenn dessen Aufenthaltsort unbekannt ist.

Anmerkung/Praxishinweis:

Will ein Vermieter den säumigen Mieter aus der Wohnung schaffen, ohne anschließend Schadensersatzansprüche oder aber eine Strafanzeige befürchten zu müssen, bleibt im Ergebnis nur folgender Weg:

  • Erklärung der fristlosen, hilfsweise ordentlichen Kündigung
  • gegebenenfalls Räumungsklage
  • gegebenenfalls Zwangsräumung auf der Grundlage des Räumungsurteils durch den zuständigen Gerichtsvollzieher

Jede andere Vorgehensweise – d. h. eine Räumung ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels bzw. ohne Beauftragung der staatlichen Vollstreckungsorgane – stellt eine verbotene Eigenmacht und darüber hinaus strafrechtlich einen Hausfriedensbruch dar. Zudem kann der Mieter mit einer einstweiligen Verfügung trotz wirksamer Kündigung des Vermieters die Wiedereinweisung erzwingen. Der Vermieter darf sich also trotz eigentlich eindeutiger materieller Rechtslage den Besitz an der Mietsache nicht gegen den Willen des Mieters mit Gewalt oder auf sonstige Weise selbst verschaffen. Dies gilt selbst dann, wenn der Aufenthaltsort des Mieters unbekannt ist.
Problematisch ist insbesondere, dass der Bundesgerichtshof die Darlegungs- und Beweislast dem Vermieter auferlegt. Danach ist nicht mehr der Mieter für den Bestand, den Zustand und die wertbildenden Merkmale der streitigen Gegenstände beweisbelastet, sondern der Vermieter.

Allgemein gilt: Je höher die Gerichts- und  Vollstreckungskosten des Vermieters sind, desto geringer ist sein Risiko. Bei einer herkömmlichen Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher sind zwar erhebliche Kosten und vor allem Auslagen für die Spedition zu entrichten, dafür haftet der Vermieter so gut wie gar nicht. Eine Rechtsschutzversicherung ist einmal mehr für jeden Vermieter zu empfehlen.

Praxishinweis: Wenn absehbar ist, dass der (nicht zahlende) Mieter nicht freiwillig räumen wird, kann es aus wirtschaftlichen Überlegungen und aus dem Interesse des Vermieters zur Begrenzung des Schadens (den er unter Umständen nicht ersetzt bekommen wird) sinnvoll sein, dem Mieter Anreiz für einen möglichst frühzeitigen Auszug zu bieten. Ein solcher Anreiz kann unter Umständen das Angebot auf Erlass (eines Teils) des Mietrückstandes sein. Dieses Geld ist für den Vermieter dann zwar endgültig verloren, es kann sich aber unter dem Strich bei zügiger Neuvermietung rechnen, so vorzugehen – ganz abgesehen von den psychischen Belastungen eines Rechtsstreits und einer sich anschließenden Räumung.

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