Schönheitsreparaturen: Ist eine Klausel wirksam, die das „Weißen“ der Wänden vorsieht?


Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darf dem Mieter eine Farbwahl bei Durchführung der Schönheitsreparaturen nur insoweit vorgeschrieben werden, als sie auf den Zeitpunkt der Rückgabe des Mietobjekts abstellt (vgl. BGH, Urt. v. 18.06.08, VIII ZR 224/07, Newsletter Dezember 2008/Januar 2009). Problematisch ist jedoch nach wie vor, wann überhaupt eine Farbvorgabe des Vermieters vorliegt.

Fall:

Ein Wohnraummietvertrag enthält folgende Klausel: „Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter. … Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere Anstricht und Lackierungen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.“ Der Vermieter fordert nach Ende des Mietverhältnisses Schadensersatz, weil keine Schönheitsreparaturen durchgeführt wurden. Zu Recht?

Entscheidung:

Der BGH weist in seinem Urteil vom 23.09.2009 die Schadensersatzforderung des Vermieters zurück. Nach seiner Auffassung schuldet der Mieter keinen Schadensersatz, denn:

Eine Formularklausel zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen ist unwirksam, wenn sie die Farbwahl während der Mietzeit einschränkt. Das ist der Fall, wenn sie zu den laufenden Renovierungen auch das „Weißen“ der Decken und Oberwände zählt.

Anmerkung/Praxishinweis:

Der BGH setzt seine Rechtsprechung aus der jüngeren Vergangenheit konsequent fort.  Der Begriff „Weißen“ kann bei der kundenfeindlichsten Auslegung – und darauf kommt es bei einem Vertrag, der vom Vermieter gestellt wurde, an – jedenfalls auch dahin verstanden werden, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen in weißer Farbe vorzunehmen hat. Sprachhistorisch mag „Weißen“ gleichbedeutend mit Streichen gewesen sein. Der Vermieter dürfte den Begriff auch in diesem Sinne verstanden haben. Wird eine solche Wortwahl aber in einer Allgemeinen Geschäftsbedingungen, mithin in einem Formularmietvertrag verwendet, ist die heutige Auslegung entscheidend.
Da sich die Farbklausel nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt, sondern auch für Schönheitsreparaturen gilt, die der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses vorzunehmen hat, ist sie insgesamt unwirksam. Eine Trennung der Klausel in einen wirksamen und unwirksamen Teil ist nach Auffassung des BGH nicht möglich.

Praxistipp: Trotz möglicher Nachteile bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses ist für Vermieter immer noch die kürzeste Klausel als die beste zu empfehlen. Der Satz „Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ führt zu einer wirksamen Abwälzung mit dem üblichen Renovierungsumfang.

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