Gewerberaummiete: Darf die Mietkaution 3 Monatsmieten übersteigen?


Für die Wohnraummiete regelt § 551 BGB, dass die Mietsicherheit höchstens das 3-fache der auf einen Monat entfallenden Nettomiete betragen darf. Für die Gewerberaummiete existiert demgegenüber keine ausdrückliche Bestimmung über die höhenmäßige Begrenzung der Mietsicherheit. Offen ist deshalb, ob man dort – insbesondere formularvertraglich – eine höhere Kaution vereinbaren kann.

Fall:

In einem Gewerberaummietvertrag vereinbaren die Parteien eine Mietsicherheit in Höhe von 6 Monatsmieten. Als der Mieter wegen angeblicher Mängel die Miete mindert, zieht der Vermieter die gestellte Bürgschaft. Der Mieter verlangt Rückzahlung. Er meint, die Vereinbarung sei wegen ihrer Höhe sittenwidrig und damit unwirksam.

Entscheidung:

Das OLG Düsseldorf erteilt dem Mieter eine Absage und weist seine Klage auf Rückzahlung der gezogenen Bürgschaft als unbegründet zurück, denn 

im Gewerbemietrecht können die Parteien eine Kaution in Höhe von 6 Monatsmieten auch formularmäßig vereinbaren.

Anmerkung/Praxishinweis:

Anders als im Wohnraumrecht unterliegt die Mietsicherheit bei der Geschäftsraummiete der freien Dispositionsbefugnis der Parteien. Insbesondere kann die Kautionsobergrenze danach den Betrag von 3 Monatsmieten deutlich übersteigen. Grenzen werden nur durch die Grundsätze der Sittenwidrigkeit, Treu und Glauben sowie die unangemessene Benachteiligung durch allgemeine Geschäftsbedingungen gesetzt. Derartige Ausnahmen sah das Oberlandesgericht Düsseldorf als nicht gegeben an.  Um sich insbesondere bei langfristigen Gewerbemietverträgen vor Zahlungsausfällen zu schützen, sollten Vermieter im Mietvertrag substantielle Sicherheiten vereinbaren. In Betracht kommen neben einer Barkaution auch eine Bankbürgschaft, ein Sparbuch mit Pfändungspfandrecht, eine Garantie, ein Schuldbeitritt oder aber eine sog. Patronatserklärung.

Praxishinweis: Zwecks der Kaution ist es, die Erfüllung der dem Mieter während und nach dem Ende der Vertragszeit obliegenden Verpflichtungen für den Fall der Insolvenz abzusichern. Die Sicherungsabrede im Mietvertrag sollte so ausgestaltet werden, dass möglichst alle Ansprüche aus und im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis, also u. a. auch Schadensersatzansprüche, Ansprüche auf Nutzungsentschädigung und Ersatz des Mietausfallschadens und nicht nur die Miete selbst erfasst werden.

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