Nebenkostenabrechnung: Grundsätzlich kein Anspruch des Mieters auf Übersendung der Belege!

Nebenkostenabrechnungen bergen für gewöhnlich ein großes Streitpotential in sich, insbesondere dann, wenn sich hieraus eine Nachzahlung zu Lasten des Mieters ergibt. Unbestritten bestehen deshalb Kontrollrechte des Mieters. Der Anspruch des Vermieters auf Bezahlung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten wird zwar grundsätzlich sofort mit der Erteilung der - formell ordnungsgemäßen - Abrechnung fällig, jedoch kann dem Mieter gegenüber der Nachforderung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht zustehen, solange der Vermieter ihm keine Überprüfung der Abrechnung ermöglicht. Fraglich ist nur, in welcher Form diese Kontrolle zu gewährleisten ist.

Fall:

Der Beklagte ist Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung der Klägerin. Nach dem Mietvertrag hat der Beklagte neben der Miete monatliche Vorschüsse auf Betriebs- und Heizkosten zu zahlen, über die die Klägerin jährlich abzurechnen hat. Der Vermieter verlangte nun Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen.
Der Mieter wollte die Abrechnung nachprüfen und begehrte vom Vermieter Übersendung von Fotokopien der Abrechnungsbelege. Dieser war jedoch nur bereit, dem Mieter Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in ihren Büroräumen zu gewähren.
Der Beklagte beantragte deshalb Abweisung der Zahlungsklage des Vermieters mit der Begründung, die Nachforderungen seien schon gar nicht fällig, weil der Kläger keine Fotokopien zu den Abrechnungsbelegen überlassen habe.

Entscheidung:

Durch Urteil vom 08.03.2006 hat der Bundesgerichtshof dem Vermieter Recht gegeben und damit eine weitere Streitfrage zur Nebenkostenabrechnung geklärt.

Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung. Ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Fotokopien von Rechnungsbelegen kommt nach Treu und Glauben nur ausnahmsweise dann in Betracht, wenn ihm die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann.

Anmerkung/Praxishinweis:

Einen Anspruch des Mieters auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege sieht das Gesetz für den Bereich des preisfreien Wohnraums nicht vor. Allerdings ist für preisgebundene Wohnraummietverhältnisse (also Sozialwohnungen nach dem Wohnungsbindungsgesetz und öffentlich geförderte Wohnungen) bestimmt, dass der Mieter anstelle der Einsicht in die Berechnungsunterlagen Ablichtungen davon gegen Erstattung der Auslagen verlangen kann. Einer entsprechenden Anwendung dieser Regelung auf den preisfreien Wohnraum hat der Bundesgerichtshof eine Absage erteilt.
Damit ist eine der umstrittensten Fragen des Mietnebenkostenrechts geklärt: Die Belegeinsicht hat in der Regel in den Räumen des Vermieters zu erfolgen.

Als einen der Hauptgründe für seine Entscheidung führt der BGH aus, der Vermieter habe ein berechtigtes Interesse daran, den durch die Anfertigung von Fotokopien entstehenden zusätzlichen Aufwand zu vermeiden und dem Mieter mögliche Unklarheiten im Gespräch sofort zu erläutern. Hierdurch könne Fehlverständnissen der Abrechnung und zeitlichen Verzögerungen durch ein Verlangen des Mieters nach Übersendung weiterer Kopien von Rechnungsbelegen vorgebeugt werden. Jedoch ist der Vermieter zu einer mündlichen Erläuterung oder gar ausführlichen Diskussion nicht verpflichtet.

Zweifelsohne werden die Kontrollrechte des Mieters mit diesem Urteil erschwert. Zudem werden neue Rechtsfragen aufgeworfen, z.B. ob der Mieter einen Berater zur Belegeinsicht gleich mitbringen darf. Wann eine Einsichtnahme allein für den Mieter nicht zumutbar ist, ist eine Frage des Einzelfalls. Allgemeine Erwägungen wie das Interesse des Mieters an einer ungestörten Durchsicht zuhause oder die Vorlage an einen fachkundigen Berater reichen jedenfalls nicht aus. In erster Linie wird eine weite Entfernung des Sitzes des Vermieters von der Wohnung des Mieters einen wichtigen Grund für die Erteilung von Kopien darstellen.

Praxistipp: Der Vermieter wird sich überlegen, ob er nicht trotz fehlender rechtlicher Verpflichtung dem Mieter Kopien überlässt. Fachkundiger Rat durch einen Anwalt hat schon manchen Mieter von der Unbegründetheit seiner Einwendungen überzeugt. Hierzu sollte jedoch unbedingt eine schriftliche Vereinbarung getroffen werden, welche Belege kopiert werden und in welcher Höhe der Mieter die Kosten zu erstatten hat. Die grundsätzliche Kostentragungspflicht des Mieters für die Kopieauslagen war schon bisher unstreitig, vertreten wurden 0,25- 0,50 €/Kopie.

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