Die eheliche Wohnung/Immobilie bei Trennung und Scheidung


Im Fall der Trennung von Eheleuten zählt in der Regel zu den größten Streitfragen, wer die Ehewohnung bzw. das gemeinsame eheliche Haus weiter bewohnen darf bzw. was mit der Immobilie geschehen soll. Auch im Scheidungsverfahren stellt die Lösung der Fragen rund um das Familienwohnheim oftmals den entscheidenden Durchbruch dar. Dabei ist nicht nur zu entscheiden, wer die Räume – ggf. gegen Nutzungsentgelt – nutzen darf, sondern auch, wer die Lasten zu tragen hat und wie sich diese Umstände auf etwaige Unterhaltsansprüche auswirken.

 


I. Nutzung/Anspruch auf Zuweisung

Das Gesetz gibt keinem der Eheleute das Recht, zum Zweck der Trennung den anderen aus der Wohnung zu verweisen. Hierfür ist es egal, wem die Wohnung gehört, wer Mieter ist oder wer schon früher darin gewohnt hat. Entweder müssen sie sich einigen oder eine gerichtliche Entscheidung beantragen.

1. Die Ehewohnung bei Trennung

Leben Ehegatten voneinander getrennt oder will einer von ihnen getrennt leben, so kann jeder Ehegatte verlangen, dass ihm der andere die Ehewohnung oder einen Teil zur alleinigen Benutzung überlässt, soweit dies notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden.

Hinweis: Allein die Tatsache, dass einer der Ehepartner alleiniger Mieter oder sogar alleiniger Eigentümer der Wohnung oder des Hauses ist, ist in der Trennungszeit kein Grund für die Zuweisung der Wohnung an diesen Ehepartner.

Die Zuweisung der Wohnung ist nur ausnahmsweise zulässig. Grundsätzlich geht das Gesetz davon aus, dass eine Trennung innerhalb der Wohnung möglich ist und Vorrang hat. Soweit die baulichen Gegebenheiten dies zulassen, ist demnach vorrangig eine Aufteilung der Ehewohnung vorzunehmen. Bloße Unannehmlichkeiten oder Unbequemlichkeiten, wie sie sich aus jeder Trennung ergeben, sind also für eine Zuweisung an einen Ehegatten nicht ausreichend. Andererseits setzt die erforderliche „unbillige Härte“ keine schlechthin untragbaren Zustände durch Störung des Familienlebens voraus.
Erforderlich ist vielmehr eine Gesamtabwägung der Interessen der Ehe und der Individualinteressen an einer räumlichen Trennung. In erster Linie ist eine unbillige Härte anzunehmen, wenn das Wohl der im Haushalt lebenden Kinder beeinträchtigt ist. Dies ist grundsätzlich schon bei regelmäßigen, gravierenden Auseinandersetzungen der Eheleute untereinander zu befürchten. Während also die Duldungsschwelle für Fehlverhalten zwischen Erwachsenen recht hoch angesetzt wird, liegt diese im Falle ehegemeinsamer Kinder wesentlich niedriger.

Soweit eine Wohnungszuweisung auszusprechen ist, bedeutet dies je nach Art des Familienwohnheims folgendes:

  • Handelt es sich  um eine Mietwohnung, wird bei einer vorläufigen Regelung bis zur Scheidung das bestehende Mietverhältnis nicht berührt. Durch den Auszug des betroffenen Ehegatten ändert sich also nichts am Mietvertrag. Wenn dieser Mieter der Wohnung war, so bleibt er dies auch, wenn er ausgezogen ist. Wenn nach dem Mietvertrag also beide Eheleute Mieter sind oder aber der ausziehende Partner gar alleine Mieter ist, so bleibt er gegenüber dem Vermieter nach wie vor zur Zahlung verpflichtet. Der betroffene Ehegatte kann die Wohnung auch nicht alleine kündigen, wenn die Partner gemeinsam Mieter sind. Soweit er alleine Mieter ist, wird ihm eine Kündigung in der Regel durch den gerichtlichen Zuweisungsbeschluss untersagt.
  • Ist der weichende Partner Mit- oder Alleineigentümer der Ehewohnung ändert der Auszug auch an den Eigentumsverhältnissen nichts. Diese bleiben unverändert. Keiner der Ehegatten muss also befürchten, bei Zuweisung der Wohnung an den anderen Ehegatten, sein Eigentum zu verlieren.

Beachte: Eine gerichtliche Regelung der Nutzungsverhältnisse gilt auch ohne ausdrückliche Befristung ausschließlich für die Zeit der Trennung, mithin längstens bis zur Rechtskraft der Scheidung. Eine endgültige Regelung muss dann im Zusammenhang mit der Scheidung beantragt werden, sofern sich die Ehegatten bis dahin nicht darüber geeinigt haben.

2. Die Ehewohnung nach der Scheidung

Anlässlich der Scheidung kann ein Ehegatte verlangen, dass ihm der andere Ehegatte die Ehewohnung überlässt, wenn er auf deren Nutzung unter Berücksichtigung des Wohls der im Haushalt lebenden Kinder und der Lebensverhältnisse der Ehegatten in stärkerem Maße angewiesen ist als der andere Ehegatte. Ein Ehegatte kann also insbesondere deswegen auf die Nutzung der ehemaligen Wohnung stärker als der andere angewiesen sein, weil sein Verbleib dort dem Wohl der Kinder förderlich ist. Regelmäßig ist also dem Elternteil, bei dem sich die Kinder aufhalten, die Ehewohnung zuzuweisen. Die Bedürfnisse der gemeinsamen Kinder haben stets Vorrang. Als weitere Kriterien sind zu berücksichtigen:

  • Nähe der Wohnung zur Arbeitsstelle
  • Alter, Gesundheitszustand der Eheleute
  • Aufwendungen, die ein Ehegatte für die Wohnung allein erbracht hat
  • Notwendigkeit der Wohnung für den Lebensunterhalt
  • nahe Angehörige eines Ehegatten leben im selben Haus bzw. in unmittelbarer Umgebungwirtschaftliche und finanzielle Verhältnisse

Wohnten die Ehegatten zur Miete oder steht die Immobilie im gemeinsamen Miteigentum, so fällt die Entscheidung regelmäßig zu Gunsten des Ehegatten aus, bei dem sich die Kinder aufhalten. Nach allgemeiner Erfahrung ist es nämlich einem Elternteil mit minderjährigen Kindern ungleich schwerer möglich, Ersatzwohnraum zu finden, als einem alleinstehenden Ehepartner.
Ist hingegen einer der Ehegatten Alleineigentümer so müssen wegen der grundsätzlichen Unantastbarkeit des Eigentums besondere Umstände vorliegen, um nach der Scheidung eine Zuteilung der Wohnung an den Nichteigentümer zu rechtfertigen. Die bloße Tatsache, dass der andere Ehegatte die Wohnung dringender benötigt als der Eigentümer, reicht nicht aus. Soweit Kinder vorhanden sind, spielt deren Alter eine entscheidende Rolle. Bei über 14-jährigen Kindern soll nach der Rechtsprechung ein Umzug in eine neue Wohnung jedenfalls zumutbar sein.

Folge ist: Wohnen die Eheleute zur Miete und ist nur einer von ihnen Partei des Mietvertrags, so wird ggf. der andere mit Überlassung der Wohnung an ihn alleiniger Mieter. Sind beide Ehegatten Partei des Mietvertrages, so wird dieser durch den Nutzungsberechtigten allein fortgesetzt.

Beachte: Die Zustimmung des Vermieters ist hierfür nicht erforderlich, obgleich dessen Interessen tangiert werden. Der Vermieter ist lediglich durch ein Sonderkündigungsrecht geschützt. Er kann das Mietverhältnis außerordentlich kündigen, wenn in der Person des eintretenden Ehegatten ein wichtiger Grund liegt. Da die Wohnungszuweisung häufig gerade an den finanziell schwächeren Ehegatten erfolgt, birgt diese gesetzliche Neuregelung für den Vermieter ein nicht unerhebliches wirtschaftliches Risiko.

Sind sich die Ehegatten im Falle einer gemieteten Wohnung über die künftige Nutzung einig, so genügt eine Mitteilung beider Eheleute an den Vermieter, der das Mietverhältnis künftig fortführt. Diese Erklärung ist sodann für den Vermieter verbindlich. Dieser ist wiederum lediglich durch die Möglichkeit geschützt, die Befristung des Mietverhältnisses zu verlangen oder aber eine Sonderkündigung auszusprechen, falls in der Person des in den Vertrag Eingetretenen ein Wichtiger Grund liegt.

Steht die Ehewohnung hingegen im Alleineigentum des weichenden Ehegatten oder im Miteigentum beider, so besteht grundsätzlich ein Anspruch auf Begründung eines Mietvertrages zwischen den Ehegatten zu den örtsüblichen Bedingungen. Ein derartiger Mietvertrag sichert zum Einen zumindest eine finanzielle Entschädigung des weichenden Ehegatten, zum Anderen schützt er jedoch auch den berechtigen Ehegatten bei einem Verkauf der Wohnung oder aber im Hinblick auf eine mögliche Teilungsversteigerung bei Miteigentum.

 

Praxishinweis: Nach der Scheidung wird im Regelfall ein Anspruch des Ehegatten auf Überlassung bestehen, in dessen Eigentum die Wohnung steht. Will er zukünftig die Ehewohnung allein bewohnen, muss er dennoch einen eigenen Antrag auf Überlassung und Räumung der Wohnung stellen. Nur die Zurückweisung des Antrags des anderen Ehegatten realisiert seinen Anspruch noch nicht.

Zum besseren Verständnis der vorstehenden Rechtsgrundsätze darf auf folgendes Beispiel verwiesen werden:

Der Ehemann ist alleiniger Eigentümer des Hauses. Er hat eine Freundin, was zur Trennung führt. Die Ehefrau betreut die drei gemeinsamen Kinder und ist nicht berufstätig. Die Frau stellt nach der Trennung zunächst einen Antrag auf vorläufige Zuweisung des Hauses.
Diesem Antrag wird zu entsprechen sein, da sie mit den drei Kindern und ohne Einkommen aus Berufstätigkeit nicht ohne Weiteres eine angemessene Ersatzwohnung finden kann. Eine gemeinsame Nutzung dürfte wegen zu erwartender Spannungen in Folge der neuen Beziehung des Ehemannes ausscheiden. Der Mann kann für die Trennungszeit nicht geltend machen, dass das Haus in seinem Eigentum stehe.
Anders sieht es für die Zeit nach der Scheidung aus. Ab diesem Zeitpunkt kann der Ehemann als Alleineigentümer des Objekts grundsätzlich verlangen, dass die Frau das Haus gemeinsam mit den Kindern verlässt. Die Notwendigkeit, im Haus zu verbleiben, um eine unbillige Härte zu vermeiden, ist ab diesem Zeitpunkt nur schwer und ausnahmsweise darzulegen bzw. zu beweisen.

II. Nutzungsentschädigung / Mietzinszahlung

In der Trennungszeit kann der ausgezogene Ehepartner von dem Verbleibenden eine Nutzungsentschädigung verlangen, soweit dies der Billigkeit entspricht. Die Höhe richtet sich grundsätzlich nach der ortsüblichen Miete. Wenn die Ehepartner demnach beide hälftige Miteigentümer sind, so ist höchstens die Hälfe dieser Miete zu  zahlen, da die andere Hälfte ja dem anderen gehört. Während der Trennungszeit kann jedoch ohnehin nicht der objektive Mietwert, sondern nur eine fiktive, ersparte Miete für eine kleinere Wohnung zu Grunde gelegt werden, weil durch   den Auszug ein Teil der Wohnung leer steht, der durch den Bleibenden nicht genutzt werden kann und will.
Nach der Scheidung stellt sich die Frage nach einer Nutzungsentschädigung nicht mehr. In diesem Fall ist nämlich – wie bereits dargestellt – auf Antrag ein Mietverhältnis zwischen den Ehegatten zu begründen, wenn der Ausziehende Alleineigentümer ist oder beide Eheleute Miteigentümer sind.  

Praxishinweis: Eine Nutzungsentschädigung entfällt, wenn die Nutzung der Ehewohnung schon bei der Unterhaltsberechnung berücksichtigt ist. Dies geschieht dadurch, dass auf Seiten des verbliebenen Ehegatten der Mietwert der Wohnung/Immobilie als unterhaltsrechtlich anrechenbares Einkommen gewertet wird. In dieser Höhe ist sein Unterhaltsbedarf dann bereits gedeckt.

III. Kostentragung / Ausgleichsanspruch

Wenn einer der beiden Ehepartner auszieht (bzw. ausziehen muss), stellt sich bei einer Mietwohnung die Frage, wer nun die Miete für die Wohnung zahlt. Insofern ist zu unterscheiden zwischen dem so genannten Außenverhältnis gegenüber dem Vermieter und dem Innenverhältnis zwischen den Eheleuten.
Das Außenverhältnis betrifft die Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter. Hier ändert sich durch den Auszug eines Ehepartners nichts. Der Vermieter kann weiter von demjenigen die Miete verlangen, der Mieter ist. Wenn beide Eheleute Mieter sind, kann sich der Vermieter aussuchen, von wem er die Miete verlangt.
Das sog. Innenverhältnis betrifft die Frage, wer im Verhältnis zwischen den Ehepartnern die Miete zu tragen hat. Wenn an den Vermieter derjenige zahlt, der im Innenverhältnis nicht zahlen muss, so bestehen interne Ausgleichsansprüche.

 

Häufig wird angenommen, dass derjenige die Miete zahlen muss, der in der Wohnung bleibt. Dies ist aber keineswegs immer so. Vielmehr muss auch dies der „Billigkeit“ entsprechen. Hier sind also die finanziellen Verhältnisse, die Höhe der Miete und die Größe einer notwendigen Wohnung zu berücksichtigen.

Haben die Ehegatten Miteigentum an der ehelichen Immobilie stellt sich ebenfalls die Frage, wer die Lasten hierfür zu tragen hat, z. B. für Darlehen, Versicherungen und Nebenkosten.

Auch hier ändert sich im Außenverhältnis gegenüber Dritten, etwa einer kreditgebenden Bank, nichts. Entscheidend ist einzig und allein, wer Darlehensnehmer ist. Öffentliche Lasten, insbesondere Steuern und Gebühren, können ebenfalls von beiden Eigentümern gefordert werden.
Anders kann es dagegen im Innenverhältnis aussehen. Zwingend ist jedoch auch dies nicht. So kommen etwa Darlehenszahlungen auch dem ausgezogenen Partner noch zu Gute, wenn er Miteigentümer ist. Auch seine Schulden werden getilgt. Demgegenüber sind die Nebenkosten – also Strom, Wasser, Gas, Versicherungen usw. – im Innenverhältnis normalerweise von demjenigen zu zahlen, der im Haus bleibt.

 

Hinweis:  Zu beachten ist auch in diesem Zusammenhang, dass Ausgleichsansprüche unter den Ehegatten nur dann in Betracht kommen, wenn die Hauslasten nicht schon bei der Unterhaltsberechnung berücksichtigt wurden. Insbesondere Tilgung und Zinsen für Kredite sind nämlich in der Regel als eheprägende Verbindlichkeiten anzusehen. Sie sind daher vom unterhaltsrechtlich relevanten Einkommen abzuziehen. Der andere Ehegatte, der Zahlungen gegenüber dem Dritten nicht leistet, wird demzufolge bereits in dieser Form an der finanziellen Belastung beteiligt.

 

IV. Auseinandersetzung der ehelichen Wohnung/Immobilie

Vorab ist darauf hinzuweisen, dass entgegen dem Wortlaut „Zugewinngemeinschaft“ im gesetzlichen Güterstand während der Ehe das Vermögen und die Verbindlichkeiten der Ehegatten völlig getrennt bleiben. Es findet also keine dingliche Beteiligung am Vermögen des jeweils anderen Ehegatten statt. Die Gemeinschaft verwirklicht sich vielmehr nur insoweit als bei Ende des Güterstandes ein Ausgleich des Zugewinns stattfindet. Auch dieser führt aber wiederum nicht zu einer dinglichen Beteiligung am Eigentum, sondern ausschließlich zu einer Geldforderung. Durch die familiengerichtliche Wohnungszuweisung für die Trennungszeit oder aber auch für die Zeit nach der Scheidung werden die Eigentumsverhältnisse nicht berührt. Soweit die Ehegatten Miteigentümer sind, bleiben sie dies also unverändert. In der Regel macht es keinen Sinn, dass Ehegatten auf diese Weise dauerhaft miteinander verbunden bleiben. In den allermeisten Fällen wird eine Auseinandersetzung dieses Miteigentums ratsam sein.

Für eine außergerichtliche Einigung bieten sich an

  • ein freihändiger Verkauf des Objekts an einen Dritten mit Aufteilung des Erlöses
  • die Übertragung des Miteigentumsanteils an den jeweils anderen Ehegatten gegen entsprechende Abfindungszahlung bzw. Übernahme noch vorhandener gemeinschaftlicher Verbindlichkeiten

Soweit eine einvernehmliche Regelung nicht möglich ist, bleibt als letzte Stufe einer unter Umständen eskalierenden Auseinandersetzung die sog. Teilungsversteigerung des Familienwohnheims.
Im Ergebnis kann also jeder Ehegatte zumindest mittelfristig eine Auseinandersetzung des gemeinsamen Eigentums erzwingen. Dazu kann jeder Miteigentümer beim Amtsgericht einen Antrag auf Versteigerung des Hauses zum Zwecke der Aufteilung der Gemeinschaft stellen. Dann wird das gesamte Haus versteigert. Dieses Verfahren hat von den Voraussetzungen her nichts mit einer Zwangsversteigerung wegen Zahlungsunfähigkeit zu tun. Das Verfahren läuft aber nach ähnlichen Vorschriften ab. In der Regel wird hier ein geringerer Preis erzielt, als bei einem normalen Verkauf. Dies hat also für alle nur Nachteile, sodass tunlichst eine einvernehmliche Lösung gefunden werden sollte.

 

V. Fazit

 

Für alle anstehenden Fragen im Zusammenhang mit der vormals ehelichen Wohnung/Immobilie kann eine Einigung zwischen den Ehegatten nur mit Nachdruck anempfohlen werden. Eine einvernehmliche Regelung, insbesondere in Form einer sog. Scheidungsvereinbarung, gibt für beide Ehegatten Planungssicherheit. In dieser Form kann den individuellen Bedürfnissen in der jeweiligen Ehe- und Scheidungssituation viel besser Rechnung getragen werden.

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